中国各地方房地产相关政策动向点评：莫为“炒作”遮望眼却把“旧政”当“新政”

投资咨询业务资格： 证监许可【2012】669号 宏观策略： 研究员 尹丹 0755-23991697 yindan@citcisf.com 从业资格号F0276368 投资咨询号Z0011352 近期相关报告： 中国12月社会融资数据点评：监管令年末融资数据回落 但年初资金需求或仍旺盛 2018-01-15 中国12月通胀数据点评：通胀预期上升 货币维持中性 2018-01-11 12月全球制造业景气度观察：2017年完美收官 景气指标整体乐观 2018-01-04 中央经济工作会议点评：打好三大攻坚战 定调高质量发展 2017-12-20 中国11月经济数据点评：经济数据不及预期 但工业数据存亮点 2017-12-18 11月社会融资数据点评：融资需求好转 助力经济企稳 2017-12-13 中国11月通胀数据点评：通胀小幅回落 削峰填谷思路不变 2017-12-13 流动性风险监管新规点评——金融监管再推进 “中国式加息”信号渐生 2017-12-07 中信期货研究|宏观点评报告 2018-01-15 中国各地方房地产相关政策动向点评—— 莫为“炒作”遮望眼 却把“旧政”当“新政” 本期摘要： 新年新政引发楼市松绑猜测 2018年以来，各地区的房地产政策引发了市场高度关注。兰州《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；另外，对兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的存量房、新房实施限售，期限为三年。合肥是国土资源局对群众12345的咨询内容给予回复，认为商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价。 兰州和合肥的政策被解读为房地产政策“松绑”，显然是一种误读。从兰州的政策来看，对偏远区域取消限购，但中心区仍然实施限售令，这一差别化政策是希望对城市的居住结构及城市功能进行调整，并非全面放松；而合肥的并未有新政出台，只是对过去政策的时效性以及商品房价格的形成机制加以解释。 除兰州和合肥外，另有三大城市打响了新一年的人才争夺战：(1) 1月3日，南京市发布《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》，研究生以上学历可直接落户，本科生40岁以下也可以直接落户，然后再就业；(2) 1月9日，天津市宣布实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁（含）以下。(3) 同日，青岛市发布《关于加快推进农业转移人口市民化的意见》，以合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口，以及新生代农民工等重点群体落户问题。 上述政策虽然是户籍政策，但是由于户籍往往与房地产限购政策挂钩，因此对落户条件的放宽确实能够起到扩大刚需的效果。值得指出的是，根据我们对于各地政策的追踪和梳理(表1)，媒体所列举的各地立足于人才引进而实施的户籍政策改革事实上并非2018年的新政，部分城市的政策早在2017年初就已颁布实施，因此对于市场上热传的“全国各地纷纷放宽落户限制”的消息需要理智对待。 有的放矢的政策已经开始显现其效果 此次“误读”事件并非偶发，而是市场对始于2016年的本轮地产紧缩政策周期何时出现拐点产生的焦虑情绪所带来的必然结果。当前部分地区对户籍政策进行调整，政策具有一定的共性，为长远计，主要有两方面的目的—— 一方面的目的是应对区域内人口老龄化以及房地产市场的刚需下降。人口老龄化已经成为我国亟待解决的问题，全面二胎政策固然对于提高出生率、优化人口结构有助力，但是这项政策与人类的生命周期高度相关，换言之，想要产生类似美国“婴儿潮”一代对房地产的拉动效应，需要等到政策实施后20-30年的时间才能起效。注意到很多地市的政策都对青壮年人口降低门槛，而这部分人群落户后会在相对较短的时间内因婚育产生购房刚需，因此去年以来颁布的户籍优惠政策对各地的人口结构优化会起到立竿见影的效果。 另一方面的目的则是为了实现经济驱动力的转型。随着中国人口红利的不断下降，人才红利的作用日益凸显。如何将过去的“中国制造”转变为“中国智造”，人才是核心竞争力。各地方通过户籍政策及一系列优惠政策展开人才争夺战，就是在为各行业的转型升级做准备。 中信期货研究|宏观点评报告 2018年1月15日 2 / 5 户籍政策的优惠对房地产市场的需求端具有积极的外部效应，而实际的政策效果也印证了我们的想法：自2016年实施紧缩政策开始，我国一二三线城市无论是从销售面积还是单价都出现了明显的中枢下移；而2017年四季度由于各地尤其是二线城市的户籍优惠政策逐步铺开，销售面积的下滑速度显著放缓，而房价的增速也在一个相对较低的新常态上稳定下来。 未来房地产调控政策导向仍将以优化结构为主 从历史上看，我国房地产调控史最早可回溯到1992年公积金制度全面建立。第一轮的地产紧缩政策为期5年，起于海南地产泡沫，1993年6月政府全面控制银行资金进入房地产业。止于1998年政府为应对亚洲金融危机推进实行住房分配货币化。第二轮地产紧缩为期4年，起于2004年9月，银监会规定建筑商不得开发商垫资，止于2008年政府应对次贷危机降息，期间2007年美国爆发次贷危机。第三轮的地产紧缩政策为期5年，起于2009年12月“国四条”，国务院常务会议提出的四条遏制房价过快上涨的政策。止于2014年，“930新政”央行对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。可见三轮地产调控政策和我们此前所提到的，1993年-2002年，2003年-2012年，2013年到2022年的三轮政治周期有所重合。 鉴于我们在年报中对2018年我国货币政策即将迎来紧缩契机的判断，在不发生系统性金融危机冲击下，预计2018年我国的地产政策将进入紧缩周期的后半程，以优化结构为主：商品房市场按照不同地区、不同环节有张有弛，保障性住房(租赁住房、棚户改造等)及其衍生市场（REITs、棚改货币化等）则存亮点。整体而言，今年我国房地产市场需求及投融资增速将逐步降至新常态并稳固下来。 表1: 地方户籍政策变动梳理 时间 地区 政策内容 2017/01/23 西安 《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》：放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对用人单位的概念界定。 2017/04/10 东莞 《东莞市人民办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》：原有限购政策延续；非本地籍全日制本科以上学历或初级以上职称购首套房者，只需提供2年内连缴半年以上（此前需连续缴满1年）的社保或个税证明，但购买第二套住房需要符合限购相关政策。 2017/05/18 济南 《关于落实济政办发﹝2017﹞13号文限购政策有关问题的通知》：全日制大学本科(含本科)以上学历，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策；对于引进海内外的高层次人才，在开具证明后，同样也享有本地常住户口居民同等购房政策。 2017/06/27 扬州 《户籍准入和迁移管理规定的补充通知》：外来人员租住国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部门办理租赁登记备案的租赁房屋，只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年，本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区。 2017/07/03 成都 “先落户后就业”政策：具有全日制大学本科及以上学历的青年人才，凭毕业证即可办理落户手续。 2017/08/19 长沙 《长沙市人才购房及购房补贴实施办法（试行）》：长沙市认定的A、B、C、D类人才可享受长沙户籍人口购房政策；在长工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。 2017/09/01 无锡 《无锡市进一步调整放宽市外户籍准入政策着力深化户籍制度改革》：凡在无锡租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领（签注）江苏省居住证均满5年（宜兴为均满3年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。 2017/10/19 昆山 《市政府关于印发昆山市人才安居实施办法（试行）的通知》：不限购住房人才包括两类——在昆山市企业工作， 中信期货研究|宏观点评报告 2018年1月15日 3 / 5 申请购房时在岗在职，具有本科及以上学历的人才；在昆山市企业工作，申请购房时在岗在职，具有大专学历，本人专业与所在岗位匹配，且专业符合当年度昆山市人社局发布的《昆山市重点产业紧缺人才需求目录》。 2017/11/23 郑州 “智汇郑州”人才政策：专科以上毕业生、职业院校毕业生凭毕业证即可办理落户手续；提供人才公寓供各类人才租住；合乎条件的博士、硕士和双一流高校本科毕业生首次购房分别给予10万、5万、2万元补贴 2017/12/01 秦皇岛 人才办法：将确保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住，最低级的D类人才（硕士和本科）也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓，个人仅以保障房价格购买，价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。 2017/12/21 武汉 《武汉市房票使用管理办法》征求意见公示：高校毕业生落户门槛低；高校生在读期间可缴存公积金；推出低于市场价20%的房源满足大学生购房需求 2018/01/03 南京 《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》:研究生以上学历可直接落户，本科生40岁以下也可直接落户，然后再就业。 2018/01/05 兰州 《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；另外，对兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的存量房、新房实施限售，期限为三年。 2018/01/05 合肥 合肥市国土资源局对12345群众咨询内容的回复：商品房应由开发商自行定价，且2016年11月份之前出让地块不限价。 2018/01/09 天津 实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁（含）以下。 2018/01/09 青岛 《关于加快推进农业转移人口市民化的意见》：以合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口，以及新生代农民工等重点群体落户问题。 资料来源：中信期货研究部根据公开资料整理 图1: 各线城市商品房成交面积同比增速 单位：% 图2: 70大中城市新建住