物业行业：万亿物业管理蓝海市场有待掘金，物业管理行业研究

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业深度研究报告 中小市值 万亿物业管理蓝海市场有待掘金 ——物业管理行业研究 事件 在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。2014年，首家物管公司彩生活（1778.HK）于香港上市，随后高端物管企业绿城服务（2869.HK）、中海物业（2669.HK）等也纷纷登陆资本市场。2018年，南都物业（603506.SH）成为首只A股上市物管企业，碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。大型综合开发商拆分体内物管公司，使之通过市场化融资渠道寻求独立发展，或将成为新常态。 主要观点 1.万亿物管市场空间巨大：物业管理服务市场空间巨大，2016年全国在管面积185亿平方米，平均单价超过3元/平米/月，按年均6.7%的在管面积增长及5%的单价涨幅，预计2020年全国物业管理市场规模过万亿； 2. 市场集中度向龙头提升是必然：全国目前物管公司10万余家，百强企业在管面积增速10%、占比29%，十强企业管理面积增速38%、占比10%。市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。 3. 单一业主成新的需求生力军：百强企业非住宅物业管理面积占比29%，而全国仅22%。单一业主物业管理单价高，且有管理效率优势，高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。 4. 多元化服务挖掘物管深层价值：物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。开展多种经营业务及资源整合，嫁接互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，可进一步体现物业管理的商业价值。十强企业基础物业收入占比72%，而百强中的后九十名物管企业平均基础业务收入占比86%。包干制合同为主流情况下，百强公司中占比17%的多种经营业务可贡献整体利润的31%。高效的配套业务运营亦是提升物管整体利润率的利器。 投资建议 建议关注高端物业管理龙头绿城服务（2869.HK）、平台型物管企业彩生活（1778.HK）、首只A股过会物管企业南都物业（603506.SH）。 风险提示 人力成本上升或将导致毛利下降。 证券分析师：桑梓 执业编号：S0360517120002 电话：021-2057 2503 邮箱：sangzi@hcyjs.com 《“机”中自有黄金屋——手机回收产业研究》 2017-12-22 《从建校模式、业务模式、关键指标看学校资产投资》 2018-01-02 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%17-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-01中小板指 沪深300 中小市值主题报告 行业表现对比图(近12个月) 华创证券研究所 行业研究 中小市值 2018年01月12日 14505557/30242/20180112 15:37 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、房企拆分旗下物管，子业务寻求独立发展........................................................................................................... 4 二、物管蓝海市场，向龙头、高端、单一业主集中 ................................................................................................... 4 （一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿 .................................................................... 4 （二）市场集中度向龙头提升是必然 .................................................................................................................. 5 （三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军 ................................................................................................... 5 （四）服务多元化挖掘物管深层价值 .................................................................................................................. 6 三、相关标的 .............................................................................................................................................................. 7 （一）绿城服务（2869.HK），高端物管龙头 ...................................................................................................... 7 （二）彩生活（1778.HK），领先的平台型物管企业 ........................................................................................... 8 （三）南都物业（603506.SH），首家A股过会物管企业................................................................................... 8 四、风险提示 .............................................................................................................................................................. 9 14505557/30242/20180112 15:37 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 房企业务拆分是转型选择之一 ..................................................................................................................... 4 图表 2 全国物业管理面积2020年可达240亿平米 ............................................................................................... 5 图表 3 全国物业管理规模2020年将过万亿 ........................................................................................................... 5 图表 4 十强企业面积增速超百强，百强超全国 ...................................................................................................... 5 图表 5 2016年十强平均在管面积显著超百强 ........................................................................................................ 5 图表 6 百强企业项目向单一业主倾斜 ..................................................................................................................... 6 图表 7 2016年十强中多种经营业务占比大于百强 ................................................................................................. 6 图表 8 2016年百强企业多种经营利润率高............................................................................................................ 6 图表 9 华东地区项目占比逐年下降 ........................................................................................................................ 7 图表 10 非住宅园区占比上升 ................................................................................................................................. 7 图表 11 园区增值服务占比逐年上升 ...................................................................................................................... 8 图表 12 毛利率与净利率稳步上升 .......................................................................................................................... 8 图表 13 社区租赁、销售及其他服务占比上升 ........................................................................................................ 8 图表 14 管理费用占比逐年下降 ............................................................................................................................. 8 图表 15 包干制业务仍占主导 ................................................................................................................................. 9 图表 16 毛利率逐年上升 ...................