ST云城（600239）深度研究报告

一句话结论：ST云城（600239）在2025-09-23至2026-09-23期间仍处ST状态，摘帽时间不确定。公司战略转向文旅商资产运营服务，聚焦物业服务与商业管理两大主业，截至2026年6月30日运营商业项目20个、签约面积246.57万平方米。资产处置有实质落地：中建穗丰置业70%股权公开挂牌转让已完成，收到全部价款并办结工商变更。与中国人寿19.6亿元债务展期事项仍在推进、未披露具体进展。控股股东康旅集团拟自2026年5月28日起12个月内增持，持股40.05%。回溯期内未见券商评级或目标价，估值参考缺位；定期报告可用段落缺乏营收、净利润、净资产等关键财务数字，盈利状况无法量化验证。

主营业务与转型进展：公司战略锚定成为中国领先的文旅商资产运营服务商，推动物业服务与商业管理两大主业提质增效。截至2026年6月30日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个（含代管项目），签约面积246.57万平方米。资产处置方面，公司经董事会审议通过，通过云交所公开挂牌转让中建穗丰置业70%股权，云南礼思管理有限公司摘牌，已收到全部交易价款并办结工商变更登记。共识：收缩地产、处置资产、转向轻资产运营的路径明确。分歧：投资者称公司靠大股东剥离房地产业务维持、连续8年亏损，该表述来自提问而非公司确认。时间变化：2025年10月三季报段落未见处置实质进展，2026年上半年完成中建穗丰股权转让，显示处置在2026年取得推进；公司口径由困境应对转向强调运营规模与毛利率提升（2026年上半年整体毛利率较去年同期有一定提升，幅度未披露）。

财务状况与盈利能力：可用证据有限且多为间接信息。定期报告（2025年三季报、2026年一季报、2026年半年报）可用段落均未包含营业收入、净利润、净资产、负债率、经营现金流等具体数字，无法量化判断公司是否持续亏损或改善。2026年一季报财务报表未经审计。投资者在2026年5月调研中称公司因净资产为负被ST、连续8年亏损、名下大量有息负债、每年利息支出不小、净资产所剩不多，该等表述来自投资者提问，未经公司财务数据直接验证。公司层面披露的改善动作包括：转让中建穗丰70%股权收到全部价款、推进与中国人寿19.6亿元债务展期谈判。共识：公司存在大额债务压力，正通过资产处置回笼资金。分歧：ST原因存在净资产为负与债务展期两种投资者归因，均未经公司确认。数据口径限制：财务数字缺失使本子问题结论方向性为主，不确定性强。

退市风险警示与监管合规：截至研究截止日，公司仍处ST状态。2026年9月调研中投资者直接询问摘帽措施及明年能否摘帽，公司未给出明确时间答复，仅表示正努力推进债务化解工作并多次提示投资风险。市场将ST原因与中国人寿19.6亿元债务展期相关联，但该因果关系仅为投资者提问表述，未经公司确认；公司对该展期仅称正在积极推进、按监管规则履行决策流程及披露义务。2026年5月调研中另有投资者称公司因净资产为负被ST，两种归因并存且均未获公司确认，构成口径分歧。积极因素：康旅集团增持计划与中建穗丰股权转让完成或有助于改善净资产，但与ST撤销的直接关联未获证实。所获段落中未见交易所问询函及回复的直接证据，无法确认报告期内是否存在监管问询，此为资料缺口而非事件不存在。

债务重组、诉讼与担保：风险处置呈部分落地、部分悬而未决状态。已落地事项：中建穗丰70%股权公开挂牌转让完成，交易价款全部收到并办结工商变更。悬而未决事项：与中国人寿19.6亿元债务展期，2026年9月公司仅表示正积极推进、将按监管规则履行披露义务，未披露谈判进展；公司称在努力推进债务化解工作。担保方面，公司存在为参股公司提供担保及借款展期事项，2026年7月经董事会及临时股东会审议通过，截至2026年半年报报告日仍在协商办理中，金额与风险敞口未披露。诉讼事项在所获段落中无具体描述，无法判断是否存在重大未决诉讼。时间变化：2026年5月投资者集中质疑债务困境并询问康旅集团支持措施，至9月公司披露口径未发生实质变化，债务展期仍无实质性进展披露。

股东结构与公司治理：控制权未发生变化，控股股东仍为云南康旅集团。2026年5月27日公司收到康旅集团增持告知函，基于对公司长期投资价值的认可和未来发展信心，康旅集团拟于2026年5月28日起12个月内通过上交所系统择机增持；截至半年报披露，康旅集团累计持有公司股票643,107,446股，占总股本40.05%（不含一致行动人）。治理层保持稳定，2026年一季报披露公司负责人为崔铠、主管会计工作负责人为巩明、会计机构负责人为储利群，未见董监高重大变动披露。投资者提问中提及控股股东质押风险、建议将有息负债部分转移至康旅集团，均为提问表述，未经公司确认，不构成事实。增持计划为意向性安排，实际执行进度未知；一季报可用段落缺前十名股东持股明细，股东结构刻画不完整。

市场表现与估值：回溯期内未检索到任何券商研报的评级、目标价或估值分析，印证缺乏主流机构覆盖、估值参考意义有限的假设。所获段落中完全缺失股价、市值、市净率、成交量等市场表现数据，无法对估值水平做量化结论。可获得的估值相关信息仅为康旅集团增持计划，可视为大股东信心信号，但不构成机构估值判断。市场关注焦点集中于ST摘帽时间、中国人寿19.6亿元债务展期进展及康旅集团支持力度，公司均未给出明确答复。时间变化：2026年5月调研提问聚焦净资产为负、连续亏损与重组预期；9月提问转向债务展期谈判、摘帽可能性及商业项目经营细节，关注点由生存问题转向化债与转型进展。本子问题无机构预测可引用，不存在历史目标价。

行业环境与综合判断：回溯期内未获取地产行业或文旅行业的第三方行业报告段落，行业景气、化债政策对公司资产价值与处置节奏的影响无法基于段落证据展开，此为未覆盖子问题。综合判断：公司处于转型推进与风险化解并行阶段，确定性较高的事实包括战略方向、商业运营规模、中建穗丰股权处置完成、康旅集团增持安排；不确定性较高的包括债务展期结果、摘帽时间、实际盈利与净资产状况（财务数字缺失）。AI推断：若债务展期落地且净资产转正，摘帽条件或改善，但该推断无直接证据支持，仅为方向性推测。整体上公司披露谨慎、信息增量有限，投资判断需以公司后续正式公告为准。

观点分歧与对比：共识：公司战略方向为文旅商资产运营服务商；商业项目20个、签约面积246.57万平方米在9月11日两份材料中数据一致；中建穗丰70%股权转让已完成；康旅集团增持计划与持股40.05%来自半年报披露。分歧：ST原因存在两种投资者归因——净资产为负与中国人寿19.6亿元债务展期，均未经公司确认，属口径冲突，保留为分歧点。时间变化：2025年10月三季报段落无处置实质进展，2026年8月半年报披露股权转让完成与增持计划；公司表述重心由2026年5月的困境应对转向9月的转型与运营数据。旧报告（2025年三季报、2026年一季报）仅用于历史轨迹对比，其缺失的财务数字不覆盖新报告披露的事实。

关键风险与不确定性：与中国人寿19.6亿元债务展期谈判结果不确定，若未能达成可能加剧债务与退市风险；担保及借款展期事项金额与风险敞口未披露，或有负债风险不明；公司盈利与净资产状况无法量化验证，若持续亏损或净资产为负，财务风险持续；康旅集团增持为意向性安排，实际执行进度与力度存在不确定性；商业运营转型成效未经财务数据验证，毛利率提升幅度未披露；2025年三季报、2026年一季报及2026年半年报可用段落均未包含营收、净利润、净资产、现金流等关键财务数字，无法量化验证盈利能力；连续8年亏损、净资产为负等表述均来自投资者提问，未经公司财务数据或管理层确认；所获段落中未见交易所问询函及回复证据，无法确认报告期内是否存在监管问询；诉讼事项无具体描述；股价、市值、成交量等市场表现数据完全缺失，无券商评级或目标价可引用；行业与政策环境子问题未获取行业报告段落，未覆盖；段落为截取内容，可能遗漏报告其他部分信息；定期报告财务报表未经审计；样本以公司自身披露及调研纪要为主，缺乏第三方机构研报交叉验证。

参考资料
【发现报告】ST云城机构调研纪要（2026/09/11）
[F1] 截至2026年6月30日,公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个(含代管项目),签约面积246.57万㎡
[F3] 公司与中国人寿19.6亿的债务展期谈判进展如何?进展到哪一步了?答:尊敬的投资者,您好!感谢您的关注,对于重大事项,公司将按照相关监管规则及时履行决策流程及披露义务
[F5] 公司锚定成为中国领先的文旅商资产运营服务商的战略目标,推动物业服务与商业管理两大主业提质增效
[F8] 公司在努力推进债务化解工作,对于重大事项,公司将按照相关监管规则及时履行决策流程及披露义务。敬请您注意投资风险,理性投资
[F9]请问,公司被st的主要原因是和中国人寿19.6亿元债务展期有关?请问公司针对债务展期事项都采取哪些积极措施?
[F13]请问,公司针对st都采取哪些措施?明年能否摘帽?
【财报】ST云城：2026年半年度报告（2026/08/25）
[F2]同意公司通过云交所公开挂牌转让所持有的中建穗丰70%股权，云南礼思管理有限公司参与公开竞买并摘牌。截至目前，公司收到全部交易价款，并办理完成工商变更登记手续。
[F4] 康旅集团拟于2026年5月28日起12个月内，通过上海证券交易所系统允许的方式择机增持公司股份。截至目前，康旅集团累计持有公司股票643,107,446股，占公司总股本的40.05%（不含一致行动人持有的股票）。
【财报】云南城投：云南城投置业股份有限公司2026年第一季度报告（2026/04/29）
[F6]第一季度财务报表是否经审计□是√否
[F10] 公司负责人崔铠、主管会计工作负责人巩明及会计机构负责人（会计主管人员）储利群保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
【发现报告】ST云城机构调研纪要（2026/05/22）
[F7] 公司已经连续8年亏损,名下大量有息负债,每年利息支出就是不小的份额,如今净资产已经所剩不多
[F14] 几年公司就因为净资产为负而st,靠着大股东剥离房地产业务勉强续命,可亏损困境并没有扭转
[F15] 面对公司经营的困难,云南康旅集团有什么支持的措施
【未知机构】ST云城2026年半年度业绩说明会（2026/09/11）
[F11] 公司2026年上半年整体毛利率较去年同期有一定提升，具体详见公司已披露的2026年半年度报告
[F12] 公司正在积极推进该债务展期事项，对于重大事项，公司将按照相关监管规则及时履行决策流程及披露义务
【财报】云南城投：云南城投置业股份有限公司2025年第三季度报告（2025/10/28）
[F16]第三季度财务报表是否经审计□是√否

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