汇丰2026年第25期新兴市场情绪调查：更审慎乐观，更多变化

自 9 月 28 日全国房地产销售改革以来，北京、上海、广州和武汉四个城市陆续出台地方细则，包括项目层面融资、分期完工审批和银行担保替代监管资金等措施。虽然首付补贴规模和范围不及预期，但行业在 9 月 30 日出现深度 V 型复苏，显示市场预期政策将进一步放松。

新政策下，项目内部收益率（IRR）将主要受土地价格重置影响，而非付款延期。我们预计新预售项目的 IRR 将在 8.9%–10.5% 的范围内，高于此前预期的 7.0%。土地成本降低 5%–10% 将进一步提升 IRR 至 14.7%–19.3% 和 12.4%–16.1%。

9 月份销售数据显示，虽然受新项目推出有限和去年同期基数较高等因素影响，销售额同比下降 10%，但旺季需求保持强劲，价格信号有所改善。预计 10 月份销售将进一步提升。深圳等一线城市的部分优质项目展现出较强的定价能力，表明开发商和购房者信心增强。

我们首选中国奥园和龙湖，因其资产负债表稳健、高端项目储备充足、盈利能力有望恢复，且市场份额有望进一步提升。同时，我们也看好凯莱控股，因其在中国二手房市场的领先地位和预售改革对其影响相对有限。