花旗-美国房地产投资信托与住宿：深入剖析8月开工量

核心观点与关键数据

• 总体趋势：2026年8月，商业地产建筑开工年化额环比下降8.2%，同比下降16.7%，较12个月峰值低19.5%。3个月移动平均（3-MMA）显示开工量环比基本持平，同比下降11.6%。年化开工量占整体房产库存的约1.5%，低于1970年以来的长期平均水平（约2%）。
• 各细分领域开工情况：
  • 住宿 (+16.7%)、零售 (+4.3%)、办公/数据中心 (+2.4%) 和工业 (+1.8%) 在3-MMA环比中开工量有所增加。
  • 多家庭 (-3.3%) 开工量有所减少。
  • 多家庭仍是总开工量中占比最大的细分领域，约53%。
  • 总体开工量较2008年金融危机前高点低19.3%，较历史平均水平高14%。
• 开工量占库存比例：零售（0.5%）、住宿（1%）、多家庭（1.6%）、办公/数据中心（1.7%）和工业（2.3%）依次递增。
• 成本上涨：根据Turner建筑成本指数，2026年至今（YTD）建筑成本（含人工）上涨了2.8%。根据美国劳工统计局最新PPI数据，建筑投入成本（即商品成本）同比增长8.9%，自COVID-19疫情开始以来上涨约56%。
• 主要城市增长：按3个月移动平均计算的环比总建筑增长，在凤凰城、圣地亚哥和亚特兰大最高。
• 细分领域详细数据：
  • 零售：8月开工量环比上升4.3%，年化约81万平方英尺，同比下降14.3%，较12个月峰值低57.1%，占库存比例约0.5%，较12个月峰值低15.6%。
  • 办公/数据中心：8月开工量环比上升2.4%，年化约221万平方英尺，同比增长33.1%，较历史平均水平高35.5%，占库存比例约1.7%，较12个月峰值高2.4%（主要受数据中心驱动）。
  • 工业：8月开工量环比上升1.8%，年化约295万平方英尺，同比下降27.4%，较历史平均水平高22%，占库存比例约2.3%，较12个月峰值低27.4%。
  • 多家庭：8月开工量环比下降3.3%，年化约665万平方英尺，同比下降12.5%，较历史平均水平高29.8%，较历史平均水平高0.8个标准差，占库存比例约1.6%，较12个月峰值低16.2%。
  • 住宿：8月开工量环比下降25.2%，年化约33万平方英尺，同比下降25.2%，较历史平均水平低41.2%，占库存比例约1%，较12个月峰值低30.6%。
  • 仓储：Yardi数据显示，仓储新供应管道持续从2023年峰值下降，7月在建项目占现有供应比例环比下降10个基点至2.1%，预计到2026年新供应增速将放缓。

研究结论

尽管月度数据波动较大，但考虑到建筑成本高企和利率上升，预计开工量将持续低迷。3-MMA数据显示整体开工量相对平稳，但同比下降明显，且占库存比例低于历史平均水平，表明新供应增速放缓。各细分领域表现分化，零售、办公/数据中心和工业开工量有所增加，而多家庭和住宿开工量下降。成本压力是影响开工活动的主要因素，未来开工趋势仍将受此影响。