广发地产 变革与机遇929全国贴息政策影响及国庆节楼市表现前瞻

929新政影响及国庆楼市前瞻

929新政内容与意义

• 政策内容：针对新发放的首套房商贷，满足120平以内、150万元以内的住房，按年化利率不超过5年进行贴息，单户上限100万元。
• 政策意义：中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，信号意义重大，体现了中央稳需求、稳价格的意图。
• 历史复盘：历史上重大政策多在3季度出台，如14年取消限购、15年提升棚改货币化比例等，今年的929新政延续了这一趋势。

政策测算

• 市场总量：2025年全国新房二手房总交易规模预计为14万亿，2026年预计为13.6万亿。
• 符合条件的占比：二手房交易中，120平以下、155万元以下的样本占比约38%，一二线城市占比相对较低，三四线城市占比最高。
• 潜在影响规模：2026年，新政潜在影响交易金额约3.9万亿，占比29%；影响交易面积约6.5亿平米，占比46%。
• 贴息成本测算：假设平均贷款成数65%、首套房占比85%，5年累计贴息成本约1068亿元。

政策影响

• 加速需求释放：短期内加速需求释放，部分需求可能在27年集中释放，造成短期供需改善。
• 激发购房行为：短期租售比下降，可能激发租房群体购房行为，如租售比2.61的城市，贴息后房贷利率降至2.05，购房可能性增加。
• 库存去化周期：假设库存不变，需求提升43%可将总库存去化周期降至12个月以内；二线城市需求需提升75%，三四线城市难度较大。

企业投资机会

• 受益企业：中海、弘毅、新中控股、华侨城等改善型房企受益较大，销售均价在1万5以下的城市占比高。
• 地产股修复逻辑：核心城市价格企稳是关键，828+929政策组合加速市场企稳，利于企业盈利改善。
• 房企估值与盈利：16家主流房企权益销售PS为0.56倍，剔除非开发业务后PS为0.25倍，隐含净利率3.1%，而拿地净利率8~10%，地产股有翻倍空间。

国庆期间楼市表现

• 成交数据：国庆期间中介认购同比增长38.8%，中秋节以来累积同比增长21.6%，二手房需求表现强劲。
• 价格走势：9月份单月环比增长0.7%，三个月平滑后环比下降0.6%，年初以来累计跌幅收窄15个百分点。
• 季节性变化：今年国庆期间价格回落2.4%，优于历史同期平均水平，9月份价格整体平稳。