广发地产7月楼市分析淡季不淡 板块量价与投资逻辑明晰

研报分析了7月楼市核心数据，包括二手房高频成交同比增11%、网签增16%，价格单月环比降0.8%，年初累计降约1%，呈现一线稳、二三线弱、三四线跌幅扩大，整体震荡未现趋势性下跌；新房成交同比增0.4%，售比维持高位，土地市场整体同比降26%，但一线分化明显、热度较高。这些数据符合季节性特征，反映了当前楼市的基本面情况。

报告认为七八月为楼市淡季核心观测窗口，若量价维持韧性，9-10月旺季核心城市价格或向上。当前股价隐含房价跌幅预期与实际背离，预计将修复至2024年以来平均10%左右水平，对应总涨幅约30%。2026年下半年或成行业业绩底，2027年起企业利润将改善。这些判断基于对市场数据的分析和行业趋势的观察。

报告指出短期（七八月反弹阶段）优先选基本面扎实、弹性大的标的，如滨江、贝壳、建发国际、华润、中国海外发展。中期（反转阶段）优先选核心城市布局占比高、深度净值折价的标的，如绿城中国、中国海外发展、保利发展、招商蛇口。这些机会主要围绕核心城市优质地块和基本面扎实的房企展开。

当前楼市市场呈现整体震荡未现趋势性下跌的态势，二手房成交量和网签量有所增长，但价格有所下降。新房成交保持一定增长，售比维持高位。土地市场整体降温，但一线分化明显、热度较高。这些现状反映了楼市在不同城市和产品类型上的差异化表现。

研报提示三四线城市房价跌幅若持续扩大，可能拖累整体市场表现。土地市场热度若未持续向非一线传导，可能影响房企拿地的资源布局节奏。股价隐含跌幅预期修复节奏若慢于预期，可能限制板块短期反弹幅度。这些风险提示主要围绕市场分化、资源布局和预期修复等方面展开。