东财地产828新政观点交流圆桌论坛

828新政顺应现房推广的行业潮流，属于市场企稳之举，长期利好行业发展。国央企房企受影响小于中小房企，短期对现金流有冲击，但长期有助于修复买卖双方信任。新政下项目资金周转时间延长约12个月，单个项目净利率因资金成本增加下降1-2个点，ROE下降幅度暂难量化。房企将调整拿地测算的IRR，核心项目仍会参与拿地，同时会适当压缩拿地规模。未来房企或偏好小块地、分期开发。现房销售让地段价值更透明，房价或维持稳步变化，土地溢价率下降。新房将向改善化发展，跟随GDP微涨，一二线二手房占比或逐步提升。产品力将成为核心竞争力，品牌房企或实现品牌溢价。主办银行制度可能让银行成为项目决策的第三方力量，推动房企向“442”（40%销售、40%运营、20%其他）模式转型。

新房市场仍有5亿平的需求，但长期呈缓慢下降趋势。行业将向更加健康、可持续的方向发展，房企需要积极调整拿地策略，提升产品力以应对市场变化。未来房地产市场的竞争将更加激烈，只有具备核心竞争力的企业才能生存下来。房企在土地、金融端将进一步分化，产品力成为核心竞争力，品牌房企或实现品牌溢价。新房将向改善化发展，跟随GDP微涨，一二线二手房占比或逐步提升。

报告重点分析了828新政对房地产行业的影响，包括政策解读、项目资金周转、房企拿地策略、市场规模、房价与土地价格、房企分化以及新政衍生影响等方面。报告还分析了行业未来的发展趋势，包括新房市场需求变化、房企竞争格局演变、产品力提升以及行业新的盈利模式探索等。此外，报告还关注了新政执行不明确、行业规模下降趋势以及主办银行制度具体操作办法等风险点。

当前房地产市场现状表现为现房销售让地段价值更透明，房价或维持稳步变化，土地溢价率下降。新房将向改善化发展，跟随GDP微涨，一二线二手房占比或逐步提升。新政下项目资金周转时间延长约12个月，单个项目净利率因资金成本增加下降1-2个点，ROE下降幅度暂难量化。房企将调整拿地测算的IRR，核心项目仍会参与拿地，同时会适当压缩拿地规模。未来房企或偏好小块地、分期开发。

研报提示了新政细则执行不明确，各地政府执行节奏不一的风险。行业规模下降趋势与人口结构变化相关，经济增长不及预期或进一步压缩住房需求。主办银行制度的具体操作办法未明确，可能让银行成为项目决策的第三方力量，对房企的资金链和项目操盘产生重大影响。此外，还需关注各地土拍政策与土地出让节奏变化，现房销售项目的实际售价规律，以及后续房地产产品力提升的具体方向，以及行业新的盈利模式探索等风险点。