华润置地（1109.HK）：移除上行30天催化剂观察

核心观点与投资策略

维持对中国资源土地（1109.HK）的“买入”评级，看好其作为“世界级城市投资者、开发商和运营商”的长期发展目标。公司聚焦五大核心要素：卓越盈利能力、财务稳健性、先进商业模式、领先市场份额和卓越品牌实力。未来五年（2026-2030年），公司设定三大增长引擎：开发物业（收入占比70-75%，利润占比40%，目标收入2000-2500亿人民币）作为核心基础，投资物业（收入占比15%，利润占比50%，目标收入300亿人民币，年复合增长率10%）作为增长驱动力，资产管理收费业务（利润占比10-15%，目标收入200亿人民币）实现强劲增长。公司资产管理平台规模持续扩大，预计到2030年管理资产将达到8000亿人民币，并计划在2026年通过REITs回收5-6座购物中心（预计融资100-150亿人民币）。凭借ESG评级提升、吸引力的估值，分析师给予“买入”评级。

估值分析

目标股价设定为43港元，较2026年预期净资产价值71.7港元/股折让40%。目标净资产价值折让设定为相对于中国房地产开发商历史均值上浮1.5个标准差，考虑到中国资源土地的质量和均衡增长 profile，该折让合理。估值方法采用“分部估值法”，开发物业采用DCF估值，租赁物业采用6.5-11.5%的资本化率，未上市子公司和非房地产投资采用账面价值，扣除净债务。公司拥有大规模土地储备、稳健的物业销售量、在中国强大的品牌形象和强劲的投资物业 pipeline，支持该估值水平。

看好理由

维持对行业的积极看法，主要基于：(1) 预计2026年第三季度销售增长将趋于稳定，核心城市交易量保持韧性，且基数效应有利；(2) 从九月起，新项目推出 pipeline 将更加强劲。

风险提示

中国资源土地主要受中国房地产市场影响。可能阻碍股价达到目标价的下行风险主要包括：经济和政策相关风险：(1) 中国和/或全球经济增速低于预期，以及国内经济面临硬着陆风险，可能影响中国房地产市场买家情绪，使销售/盈利预测不准确；(2) 通胀超预期上涨可能导致利率急剧上升，影响购房者住房可负担性，可能引发新的紧缩措施，进一步抑制房地产市场情绪；(3) 中央政府就抵押贷款申请和批准、项目融资和房产预售等方面采取进一步收紧措施和政策变化，以抑制投机和过度投资，可能对房地产开发商的盈利和现金流产生不利影响，并影响购房者情绪。

近期催化剂观察

在7月政治局会议和7月销售数据后，关闭对中国资源土地的积极催化剂观察。预计2026年第三季度销售增长将趋于稳定，核心城市交易量保持韧性，且基数效应有利；从九月起，新项目推出 pipeline 将更加强劲。