国投证券房地产行业研究框架会议纪要

本次会议由国投证券房地产行业分析师陈丽主持，为国投证券白名单客户专属。会议分享了房地产行业研究方法与思路，指出2018-2020年限价政策下，房企因库存亏损、偿债压力转向高周转推盘而非需求波动，导致行业供给与需求脱钩，为后续下行埋下伏笔。会议还分析了2019年前机构偏好全国化房企，2019年后聚焦深耕本土的滨江集团，因成本优势、产品认可度在一二手房价差环境下实现规模与利润增长，机构2022年起完成对其认知定价。此外，会议强调2023年后新房限价政策取消，行业转向慢周转、利润优先模式，新房价格明显抬升，上海、北京等核心城市房价涨幅显著，新房不再比二手房便宜，行业供需逻辑发生本质改变。头部央企如华润、招商、中海等因融资成本低、供应收缩受益于价格弹性，销售单价与权益销售金额持续正增长，盈利改善明显。

房地产行业未来发展趋势显示，2023年后新房限价政策陆续取消，行业从高周转模式转向慢周转、利润优先模式。这一转变导致新房价格明显抬升，上海、北京等核心城市房价涨幅显著，新房不再比二手房便宜，行业供需逻辑发生本质改变。深耕本土、具备成本优势的房企以及转向利润优先模式后的价值房企将成为投资关注重点。头部央企房地产企业因融资成本低、供应收缩受益于价格弹性，销售单价与权益销售金额持续正增长，盈利改善明显。行业整体从过去追求规模扩张转向追求利润和运营效率，这一趋势将持续影响房企的投资逻辑和经营策略。

报告重点分析了深耕本土、具备成本优势的房企，如杭州的滨江集团，其因深耕本土带来成本优势、产品认可度，在一二手房价差环境下实现规模与利润增长，被机构2022年起完成认知定价。此外，报告还关注了融资成本低、供应收缩的头部央企房地产企业，如华润、招商、中海等，这些企业受益于价格弹性，销售单价与权益销售金额持续正增长，盈利改善明显。报告指出，头部房企供应收缩约40%，项目去化以时间换空间为主，这一策略有助于提升盈利能力。这些房企的运营模式和市场表现成为报告分析的重点。

当前房地产市场现状表现为行业从高周转模式转向慢周转、利润优先模式。新房限价政策取消后，新房价格明显抬升，上海、北京等核心城市房价涨幅显著，新房不再比二手房便宜，行业供需逻辑发生本质改变。头部央企房地产企业因融资成本低、供应收缩受益于价格弹性，销售单价与权益销售金额持续正增长，盈利改善明显。同时，行业整体运营效率提升，房企更加注重成本控制和利润实现。这一现状表明，房地产市场正在经历结构性调整，从过去追求规模扩张转向追求质量和效益，这一转变对房企的投资逻辑和经营策略产生了深远影响。

研报提示了当前房地产行业认知存在滞后性，投资者仍依赖高周转成功经验，需警惕认知偏差带来的投资风险。行业转向慢周转模式后，相关房企的运营调整效果及盈利持续性有待持续跟踪。这一转变要求投资者重新评估房企的投资价值，关注其运营效率、成本控制和利润实现能力。此外，房地产市场政策变化、宏观经济环境等因素也可能对房企的经营和盈利产生影响，投资者需密切关注市场动态，及时调整投资策略。这些风险提示提醒投资者在投资过程中保持谨慎，全面评估房企的投资价值。