2026美国医疗门诊建筑更新报告

2026年美国医疗门诊楼（MOB）行业展现出强劲发展势头，主要受国家医疗支出增长、人口老龄化和向门诊护理转变的驱动。需求端因素与供需失衡汇聚，表现为吸收力强而建设有限，资本市场投资交易活动日益活跃。

核心驱动因素：

1. 医疗支出增长：国家医疗保健支出持续加速，预计年均增长5.6%。医生和临床服务支出增速超过医院护理，预计到2033年将以每年8.2%的速度增长。
2. 人口老龄化：美国人口快速老龄化，65岁及以上年龄组将增长近1100万，推动护理模式从医院转向社区为基础的门诊护理。
3. 门诊服务扩展：医生和临床服务正超越医院护理，预计到2033年将以每年8.2%的速度增长。内分泌学、精神病学、物理治疗/康复、脊柱、心脏病学等专科需求增长显著。

租赁基本面：

• 需求超过供给：2026年第一季度吸纳总量达38万平方英尺，环比增长30%，同比增长71%。整体出租率同比上升34个基点（bps），达到92.5%。新空间交付量放缓，第一季度交付1.9百万平方英尺，环比下降17%，同比下降23%。
• 租金上涨：前50大城市租金平均为每平方英尺26.64美元（不含运营费用），同店库存租金同比增长1.9%。迈阿密、波士顿等市场租金涨幅领先。
• 郊区效应：郊区及阳光地带市场入住率增长，次级市场需求激增。北卡罗来纳州、佛罗里达州、德克萨斯州等市场表现强劲。

资本市场趋势：

• 交易活动加速：2026年第一季度MOB投资额达18亿美元，四季度滚动销售额达到98亿美元。单一资产和投资组合交易均有所增长，同比增长分别为109%和94%。
• 资本回报率稳定：MOB资本回报率平均为6.7%，环比相对平稳，同比下降12个基点。预计2026年资本回报率可能进一步收窄。
• 总回报率领先：MOBs的一年总回报率达到6.0%，超过NCREIF所有资产类别指数的4.9%。强劲的营收表现推动总回报率上升。

研究结论：

• MOB行业具备持续增长的良好态势，资本市场情绪强劲，持续趋紧的入住率和租金上涨压力为行业提供支撑。
• 短期内供应将滞后需求，新增供应大幅增长的可能性不大，供应不足的市场将推动更多翻新和改造活动。