最新小收购增持北弗吉尼亚资产，增强多年增长前景

Digital Realty Trust (DLR) 发布了关于其未来增长的积极消息，宣布收购 Blackstone 在北弗吉尼亚州三个超大规模数据中心的股份，交易总价 35 亿美元，其中 23 亿美元为股权。此次收购将使 DLR 对这些资产的所有权从 36% 提升至 100%，并补充了其上周宣布的三笔收购交易。

核心观点：

1. 增强北弗吉尼亚州市场布局：此次收购将显著提升 DLR 在北弗吉尼亚州的数据中心业务规模，该地区是全球最大的数据中心市场。收购的三座数据中心，包括马纳萨斯的两座和 Digital Dulles 校园的一座，每座均拥有 96 MW 的数据中心容量，且均由投资级超大规模运营商以 15 年租赁期限全租，进一步巩固了 DLR 在该高增长市场的地位。

2. 增加未来租赁收入：该交易将显著增加 DLR 在 2027 年和 2028 年开始的租赁活动量。截至 2026 年第一季度，DLR 计划在 2027 年开始 2.47 亿美元的年化收入，加上 2026 年剩余部分贡献的 5.44 亿美元，预计 DLR 将实现健康的租赁收入增长。此次收购将进一步推动 DLR 未来 2-3 年的增长前景。

3. 有吸引力的交易条款：该交易的资本化率为 6.5% 以上，租金年增长率 3.6%，这意味着 DLR 将获得两位数的无杠杆回报率。基于 78 亿美元的资产总值，该组合预计每年可产生超过 5 亿美元的跑率净运营收入，比 DLR 2026 年的现金净运营收入 35 亿美元高出 14%。

研究结论：

该交易对 DLR 具有战略意义，并对其多年度增长预期产生积极影响。收购将增强 DLR 在北弗吉尼亚州的市场份额，增加未来租赁收入，并提供有吸引力的投资回报。预计该交易将在 2027 年和 2028 年对 DLR 的核心自由现金流/每股收益产生积极影响，并进一步推动 DLR 的长期增长前景。