中南建设：2020年第三季度报告

2020年10月 第一节重要提示 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2020年第三季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 石军独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权华志伟独立董事出席会议并行使表决权；唐晓东董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权姚可董事出席会议并行使表决权。其他董事均亲自出席了本次审议2020年第三季度报告的董事会会议。 公司董事长、总经理陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证2020年第三季度报告中财务报表的真实、准确、完整。 第二节公司基本情况 公司业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众主流住宅，秉承“美好就现在”理念，推出健康住宅标准体系，建设健康TED社区。目前已进入内地110个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，开发项目聚焦长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及中西部核心城市如沈阳、西安、长沙、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等。2020年1-9月公司合同销售金额1,430.9亿元，销售面积1,070.4万平方米，同比分别增加10.1%和4.5%，继续保持全国房地产开发企业20强。2020年1-9月公司新增项目70个，规划建筑面积合计1,032.9万平方米，平均土地成本同比有所下降，货值金额有所提升，公司聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。 公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业，还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，是中国施工企业AAA诚信企业，累计获得国家专利160余项。公司注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年来公司业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。2020年1-9月公司建筑业务新增合同额209.8亿元，同比增长2.9%。 一、主要会计数据和财务指标 二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表 1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东总数及前10名股东持股情况表 单位：股 江苏中南建设集团股份有限公司2020年第三季度报告正文 第三节重要事项 一、经营情况分析 （一）外部环境 2020年第一季度面对新冠肺炎疫情的冲击，全国商品房销售面积和金额同比分别下降26.3%和24.7%。第二季度随着疫情得到有力控制和国家宏观政策的有效应对，全国商品房销售恢复增长，销售面积和金额同比分别增长3.2%和6.6%，销售均价环比第一季度增长5.9%。不过一些地方出现房价涨幅较快，土地竞拍溢价率快速提升的情况。在整体流动性充裕的情况下，也有个别资金违规流入房地产市场的迹象。因此7月中央房地产工作座谈会指出要重视房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控之弦，及时采取有针对性的政策措施，实施好房地产金融审慎管理制度，加强市场监测，抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，持续整治市场乱象，依法有效查处违法违规行为。8月底住房城乡建设部和人民银行等相关单位召开重点房地产企业座谈会，进一步落实房地产长效机制，研究实施房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。2020年第三季度，全国商品房销售面积4.8万平方米，销售金额4.9万亿元，同比分别增长9.9%和19.5%，销售均价10,227元/平方米，同比增长8.8%，环比第二季度增长4.2%。全国土地成交金额同比增长20.7%，成交均价同比增长27.1%，显示国家对房地产行业调控的及时性和针对性。在中央和地方共同的引导下，2020年9月全国商品房销售金额同比增长16.0%，比8月增速降低11.1个百分点，销售均价环比8月下降3.7%，土地成交均价环比8月下降2.5%。 应该看到面对世界百年未有之大变局，国家正推进加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，一段时间以内财政政策会更加积极有为，货币政策会继续灵活适度，货币供应和社会融资规模将保持合理增长。房地产作为基础行业和信用之锚的角色稳固，国家促进房地产市场平稳健康发展的愿望不变。中央也要求从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。因此未来虽然房地产行业仍将被特别对待，房地产企业融资将受到更多约束，但只要实实在在坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，居民和企业还会受益于国家宏观调节。在国家进一步强化“房子是用来住的、不是用来炒的”定位情况下，未来市场价格将更为平稳，保有土地的成本将进一步提高，财务杠杆将更难加大，因此更少依赖有息负债，更多通过提高运营周转效率实现发展的公司更符合政策的导向，有机会获得更多竞争优势。 （二）分业务表现 1、房地产业务 2020年第三季度公司房地产业务销售面积461.3万平方米，销售金额617.0亿元，同比分别增长21.5%和26.5%，增速分别比第二季度进一步提高8.6个和7.6个百分点。前三季度公司累计销售面积1,070.4万平方米，销售金额1,430.9亿元，同比分别增长4.5%和10.1%，平均销售价格13,368元/平方米，与今年上半年基本持平。 2020年第三季度公司新增项目25个，规划建筑面积合计344万平方米。前三季度公司累计新增项目70个，规划建筑面积合计1,033万平方米，平均地价约4,800元/平方米，低于2019年约5,200元/平方米的水平。截止2020年9月底，公司房地产业务在建和未开工项目442个，在建开发项目规划建筑面积合计3,160万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1,270万平方米。 2020年第三季度公司房地产业务结算收入108.9亿元，同比下降16.5%。结算毛利率30.25%，同比提高6.57个百分点，比今年上半年提高10.85个百分点。前三季度公司房地产业务累计结算收入317.2亿元，同比增长11.5%。结算毛利率23.13%，同比下降0.4个百分点，比今年上半年上升3.73个百分点。报告期末公司合并报表范围内已经销售还未结算资源金额1,266.7亿元，是前三季度结算收入的3.99倍。 2、建筑业务 2020年第三季度公司建筑业务新承接（中标）项目合同金额61.5亿元，由于基数原因，同比下降21.7%。前三季度公司累计新承接（中标）项目合同总金额209.8亿元，同比增长2.9%。其中3亿元以上项目22个，占新增合同额的58%。 2020年第三季度公司建筑业务收入59.4亿元，由于基数原因，同比下降19.3%。2020年1-9月累计实现建筑业务收入156.2亿元，同比增长2.2%。综合毛利率8.94%，同比增长0.08个百分点。 江苏中南建设集团股份有限公司2020年第三季度报告正文 （三）整体业绩 2020年第三季度公司营业收入161.6亿元，同比下降8.3%，归属上市公司股东净利润16.3亿元，同比增长71.7%。综合毛利率20.26%，同比提高0.18个百分点；权益净利润率10.12%，同比上升4.72个百分点。 2020年1~9月营业收入458.6亿元，同比增长12.0%；归属于上市公司股东净利润36.8亿元，同比增长62.7%。综合毛利率18.33%，同比下降1.65个百分点，降幅比今年上半年缩小0.98个百分点。权益净利润率8.03%，同比上升2.50个百分点，增幅比今年上半年提高1.22个百分点。公司加权平均净资产收益率15.78%，同比增加3.56个百分点。 随着权益净利润快速增长，公司股东权益持续增加，同时由于并表合作项目投入增加，公司少数股东权益大幅上升，公司2020年第三季度末总负债率相对2019年末下降1.75个百分点，降低为89.02%。而在总负债中反映收到购房客户现金，在产品竣工交付确认收入前视为负债，基本没有偿付风险的合同负债1,266.7亿元，占公司全部负债的41.78%，公司剔除有关负债之后计算的负债率51.83%，继续在行业中保持低位。 由于经营规模的增加，2020年第三季度末公司实际有息负债（含报告期末应付利息）比2019年末增加102.0亿元，但有息负债绝对规模也仅807.8亿元，在类似销售规模的房地产公司中保持低位。其中短期借款和一年内到期的非流动负债259.6亿元，在全部有息负债中占比32.14%，比重比2019年末下降2.17个百分点。2020年第三季度末公司持有的货币资金299.0亿元，比2019年末增加17.7%，快于有息负债增速。报告期末公司现金短债比1.15，比2019年末提高9.76%。公司负债规模小，公司偿债能力强，实际经营风险低。 2020年前三季度公司保持了良好的经营性现金流状况，1~9月公司经营性现金流入1,074.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.1倍。三季度末公司经营活动产生的现金流量净额7.1亿元，连续4年保持正值。 二、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因 单位：元 三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明 1、2018年股票期权激励计划 2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议案，决定设立2018年股票期权激励计划（简称“2018年计划”）。2018年计划拟向激励对象授予期权23,260万份，其中首次授予21,580万份，预留1,680万份。 2018年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年度进行绩效考核，考核年度为2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权益。 江苏中南建设集团股份有限公司2020年第三季度报告正文 2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》，同意公司2018年计划的首次授予条件已经成就，决定以2018年8月13日为授予日，向49名激励对象授予21,580万份期权，期权初始行权价格为6.33元/股。2018年9月26日有关期权登记完成，简称中南JLC2，代码037068。 2019年8月5日公司第七届董事会第四十九次会议及第七届监事会第十六次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划授予预留股票期权的议案》，同意公司2018年计划补充授予期权的授予条件已经成就，决定以2019年8月5日为授予日，向53名激励对象补充授予1,680万份期权，期权初始行权价格8.54元/股。2019年9月3日2018年激励计划预留期权授予登记完成。有关期权简称中南JLC4，代码037081。 2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意中南JLC2的行权价格由6.33元/股调整为6.21元/股。 2019年8月16日公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，中南JLC2第一个行权期行权条件已经成就，38名激励对象合计60,522,000份中南JLC2获得第一个行权期的行权资格。中南JLC2第一个行权期为2019年9月2日至2020年8月12日间的可交易日。在上述行权期内，全部60,522,000份中南JLC2行权。 2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划期权行权价格的议案》，由于公司实施2019年度分红派息方案，根据有关规定，中南JLC2的行权价格由6.21元/股调整为5.93元/股，中南JLC4的行权价格由8.54