2026年房地产租赁经营行业分析（2026年5月）

2025年，宏观经济增速放缓对房地产租赁经营行业需求端形成抑制，行业面临经营压力。政策端通过推动商业不动产REITs常态化发行，引导行业从增量开发转向存量盘活。行业进入存量时代，新增供应持续缩量，竞争从增量扩张转向存量博弈，资产区位和运营能力的价值愈发凸显。

行业准入壁垒正从传统的资金和资源壁垒转向以资产管理、运营能力和品牌价值为核心的软性壁垒。国内商业地产租赁经营行业呈现明显两级分化、分层竞争格局，头部企业占据核心城市核心资产，小型企业出清加速，行业头部集中趋势持续强化；“资产管理能力”和“物业运营能力”仍是主要竞争核心。

2025年，商业营业用房开发投资完成额和新开发面积降幅继续收窄，办公楼两项指标的收缩幅度高于商业营业用房，未来几年房地产租赁经营行业新增供应量预计仍将下滑。实体商业运营仍面临较大挑战，商业营业用房和办公楼销售额降幅均同比收窄，新增供应量创近年来的新低。

行业具有强周期性，2025年景气度延续下行趋势，主要产品租金价格普遍下跌但跌幅逐步收窄。同时面临来自线上业态的持续性替代威胁，远程办公/混合办公的普及对传统写字楼需求形成明显替代，电商持续分流线下实体商业的份额。

头部持有型租赁企业凭借稳定租金现金流和低杠杆水平，抗周期能力整体优于中小开发企业；但不同区域和物业类型分化明显，核心城市核心区位项目抗周期能力显著高于非核心区域项目。2025年行业收入和利润呈现负增长，预计2026年全年收入和利润总额仍将负增长。房地产租赁经营行业杠杆指标尚可，但考虑到资产估值下降风险，实际债务负担偏重。

2026年国内房地产租赁经营行业整体仍然处于筑底调整阶段，整体租金和估值仍有一定压力。商业不动产REITs的推进加速了存量资产盘活，核心城市核心地段的优质资产已经逐步显现触底企稳迹象。存量时代下，具备优质运营能力、能够通过调改提升资产收益的企业，将获得更大的成长空间和估值溢价。预计2026年商业类物业租金将呈现结构性分化，整体温和修复的走势。核心城市核心地段的优质项目租金有望实现正增长，非核心区域、运营能力较弱的存量项目仍将面临需求不足的压力。2026年办公楼租金将延续整体承压，结构分化的走势。全国整体办公楼租金仍将下行，区位和品质优势明显的核心资产表现更优。