《经济学周刊》：抑制你对住房复苏的热情

当前美国住房市场的主要矛盾在于供需失衡，表现为库存过剩和需求受限。具体来看：

1. 供需失衡：卖家数量远超买家，Redfin数据显示2025年3月卖家比买家多60万（50%），较2022年峰值下降但仍是高位。房屋销售在传统旺季前降温，新屋和二手房销量均低于预期。

2. 价格压力：新屋库存远超历史水平，开发商通过平均5%的降价促销，但仍有大量低利率贷款持有者选择观望。高利率（超6%贷款占比已超3%贷款）抑制需求，但调查显示5.5%利率或能重新激活部分需求。

3. 供应端变化：住房启动率下降，建筑许可减少，与当前市场脱节。区域分布上，南部仍是主力（72.2万启动），中西部增长9%，东北部增长13%。

4. 人口结构影响：移民减少（2024-2025年净增仅130万，较前一年骤降）拖累需求，但长期看缓解人口增长压力。国内迁移持续向南部转移，中西部首次出现净流入。

5. 政策与市场动态：政府通过行政命令和立法尝试缓解成本压力，但效果有限。HUD和FHFA改革信用评分体系或扩大信贷可得性。企业层面，多数开发商仍持谨慎态度，但部分企业（如PulteGroup）预计2025年销售将受高利率和成本影响。

6. 核心结论：市场缺乏价格问题而非需求问题，利率持续高企导致供需错配加剧。若利率能持续下降，需求将逐步释放，但短期内政策刺激力度不足，供需缺口将持续扩大。