华联股份：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人范熙武、主管会计工作负责人王欣荣及会计机构负责人（会计主管人员）赵京晶声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节第十一项：公司未来发展的展望中公司面临的风险和应对措施描述的内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2,737,351,947为基数，向全体股东每10股派发现金红利0元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损 截至报告期末，公司合并报表及母公司报表未分配利润均为负数，不满足公司章程规定的利润分配条件。公司本年度不进行利润分配，也不以资本公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义................................................................................................................................................. - 2 -第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................................................................................. - 7 -第三节管理层讨论与分析......................................................................................................................................................... - 11 -第四节公司治理、环境和社会................................................................................................................................................. - 26 -第五节重要事项........................................................................................................................................................................ - 39 -第六节股份变动及股东情况..................................................................................................................................................... - 57 -第七节债券相关情况................................................................................................................................................................ - 64 -第八节财务报告........................................................................................................................................................................ - 65 - 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司业务主要涉及社区商业运营管理业务和影院运营管理业务。 1、社区商业运营管理业务 （1）购物中心运营管理业务 公司核心主业为社区商业运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2025年12月31日，公司旗下已开业的购物中心共23家，总建筑面积近170万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模优势，特别是在北京市场，具有领先的市场地位和品牌影响力。 （2）DT业务 为把握商业发展新机遇，提升公司社区商业差异化竞争能力，公司于2024年收购了美好生活股权，获取DT业务。DT业务定位于社区型时尚精品百货，截至2025年12月31日，公司旗下共有4家DT商业项目，其中已开业项目3家，处于筹备期尚未开业项目1家。首家开业的位于北京市朝阳区的DT51商业项目，凭借其独特的商业模式和核心竞争力，自开业以来受到市场广泛关注，产生巨大的市场影响力。未来公司将依托DT业务的核心竞争力，提升盈利水平的同时，也将借助其独特的商业模式和强大的品牌资源，为公司购物中心业务拓展新项目以及现有项目的调改升级不断赋能。 2、影院运营管理业务 在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院场地全部采用租赁方式取得，截止到2025年12月31日，公司旗下共有13家影城，87块屏幕，其中在北京有7家影城。 二、报告期内公司所处行业情况 1、商业零售行业发展情况 2025年，国际环境依然错综复杂、地缘政治冲突日益加剧，贸易保护主义势头不减，世界经济增长缺乏动能。另一方面，国内有效需求不足，部分行业经营压力较大。面对国内外经济环境的复杂变化，政府实施更加积极有为的宏观政策，国内经济展现出较强韧性。2025年国内生产总值达到140.2万亿元，较上年增长5.0%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%，四季度增长4.5%，国内经济季度增速环比有所放缓，反映经济增长仍有压力。 2025年，国内消费市场总体平稳，但下半年消费增速月度环比下降，反映出国内消费市场增长乏力。国内社会消费品零售总额501,202亿元，同比增长3.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额451,413亿元，增长4.4%。按消费类型分，商品零售443,220亿元，增长3.8%；餐饮收入57,982亿元，增长3.2%。按零售业态分，限额以上零 售业单位中便利店、超市、百货店、专业店零售额比上年分别增长5.5%、4.3%、0.1%、2.6%；品牌专卖店零售额下降0.6%。2025年，全国网上零售额159,722亿元，较上年增长8.6%，增速较上年增速7.2%提升1.4个百分点。其中，实物商品网上零售额130,923亿元，增长5.2%，增速较上年增速6.5%下降1.3个百分点；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为26.1%，较上年比重26.8%下降0.7个百分点。2025年网上实物商品消费增速有所放缓，线上零售渗透率接近见顶，线下实体零售渠道预计有望保持较为稳定的居民消费需求比重。 关于购物中心行业，从供给方面看，2025年全国购物中心新开业量大幅下降，行业已进入存量时期。根据赢商大数据，2025年全国新开业集中式商业项目360多个，新开业商业总体量约2,740万平方米，2025年新开商业项目数量、体量同比分别下降24.39%、25.03%。在2025年新开业项目中，存量调改再开业项目为70多个，占比约20%。2025年成为2013年以来新开业集中式商业数量最少的年份。国内购物中心行业进入以运营提升和资产焕新为主要特征的存量竞争阶段。截至2025年末，全国集中式商业存量项目数量超9,000个，商业建筑面积约6.67亿平方米。 从需求方面看，消费者对未来预期相对较弱，居民消费愈加理性；并且消费者更加注重消费体验和情绪价值，个性化及场景化需求更加显著。从客流角度看，据“汇客云”《2025年中国实体商业客流桔皮书》显示，2025年全国购物中心场均日客流1.91万人次，同比增加2.1%。反映出购物中心作为线下社交与体验载体的价值持续凸显，兼具场景体验与多元功能的购物中心，对于消费者仍具有强大的吸引力。从销售额角度看，据“中国连锁经营协会”数据显示，虽然超七成项目实现销售额增长，但以小幅增长为主，另有近三成项目销售额处于持平或下滑状态，反映出行业分化明显，也反映出消费者越来越体现出“逛得多、但买得谨慎”的消费特征。 综合来看，随着购物中心行业进入存量博弈阶段，面对消费市场疲弱及竞争加剧的商业环境，国内购物中心行业面临越来越大的经营挑战，这要求各商业项目进一步提升运营能力，为消费者提供更具个性化的消费体验和价值。自2024年3月国内首批消费基础设施REITs发行上市以来，国内已经有11支以购物中心/奥莱/社区商业项目为底层资产的消费基础设施REITs上市，11支REITs旗下项目