苏宁环球：2025年年度报告

苏宁环球股份有限公司2025 年年度报告 【2026 年 4 月】 2025 年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张桂平、主管会计工作负责人刘得波及会计机构负责人（会计主管人员）刘得波声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分描述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者注意查阅。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义.......................................................................................................1第二节 公司简介和主要财务指标...................................................................................................5第三节 管理层讨论与分析...............................................................................................................9第四节 公司治理、环境和社会.......................................................................................................30第五节 重要事项...............................................................................................................................45第六节 股份变动及股东情况...........................................................................................................52第七节 债券相关情况.......................................................................................................................59第八节 财务报告...............................................................................................................................60 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的公司 2025 年度财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的 2025 年度审计报告原件。 三、报告期内在巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 四、载有公司法定代表人签名的公司 2025 年年度报告文本。 释义 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用 □不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司以房地产开发与销售为主业、医美为新增长极，双主业协同并进，秉持“稳健经营、稳中求进”战略，通过深化产业布局、优化业务结构、强化资源整合，稳步推进公司健康发展。其中，房地产业务聚焦长三角核心区域，致力于“精耕细作、品质至上”，打造舒适宜居的标杆项目，以现金流稳定与区域优势筑牢根基；医美业务加速规模化、综合化、精品化布局，通过自建及收购拓展连锁机构，构建全品类体系及市场领先的产品设备矩阵，完善以客户为中心的医疗客服体系，形成“地产稳基础、医美促增长”双轮驱动格局，构建“居住-健康-美丽”生态闭环，不断促进公司高质量发展。 土地一级开发情况 □适用不适用 具体内容详见本节“十一、公司未来发展的展望”。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 □不适用 公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至 2025 年 12 月 31 日累计按揭贷款余额为人民币 303,182,526.20 元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。 董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2025 年，在全球格局深度调整的考验下，我国经济以党中央的战略擘画为根本遵循，在压力测试下韧性增长，全年国内生产总值（GDP）同比增长 5.0%，不仅为“十四五”收官之战画上圆满句号，更为“十五五”谋篇布局打下坚实根基，成为世界经济版图中的“稳定锚”。 报告期内，公司持续推进“房地产+医美”双主业发展战略，积极应对行业深度调整与结构性变革，践行长期主义价值理念，在稳健经营过程中，积极探索新的产业方向与发展机遇，不断夯实经营底盘、提升经营质效，增强公司综合竞争力与抗风险能力，为公司长远高质量健康发展注入持久动力。 （一）房地产行业发展情况 2025 年，房地产行业在延续调整中呈现边际改善迹象，在政策托底下实现止跌回稳，筑底修复态势逐渐显现，政策调控效应持续释放。 根据国家统计局数据，2025 年全国新建商品房销售面积 88,101 万平方米，同比下降 8.7%，降幅较2024 年收窄 4.2 个百分点；新建商品房销售额 83,937 亿元，同比下降 12.6%，降幅较 2024 年收窄 4.5个百分点，呈现止跌回稳态势。全年房地产开发投资 82,788 亿元，同比下降 17.2%，新房供应持续减少，库存去化压力有所缓解，市场供求关系逐步改善。 结构方面区域分化态势显著，“二八格局”特征凸显，进一步向高能级城市及住宅需求集中，一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅持续收窄。中指研究院数据显示，2025 年 TOP20 城市住宅用地出让金占全国比重达 52%，房企拿地进一步向核心城市聚焦；30 个重点城市二手房成交套数同比基本持平，二手房成交占比提升至 65%左右，但二手房市场“以价换量”行情未变，刚需购房者通过购买二手房解决居住问题，新房市场转向满足改善性需求。 政策方面持续宽松优化提振，以“宽松优化、稳市转型”为核心主线，形成“中央顶层设计引领方向—地方精准施策激活市场—供给侧改革深化长效”的三级联动格局。从 2025 年 6 月国务院常务会强调有力推进“好房子”建设，构建房地产发展新模式，到 10 月的中央委员会第四次全体会议公报中明确提到要推动房地产高质量发展，加大保障和改善民生力度。2025 年底召开的中央经济工作会议，明确强调“着力稳定房地产市场”，并以“因城施策控增量、去库存、优供给”为房地产市场发展指明方向，助力巩固下半年形成的稳定态势。各级地方全年出台房地产相关政策超 400 条，通过降低房贷利率、放宽限购、加大公积金支持等措施激活需求，推动“好房子”建设、城市更新等供给侧改革。 展望 2026 年，房地产市场预计将逐步摸清底部边界，进入筑底企稳阶段，政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给方向持续发力，改善性需求、城市更新、保障房需求将会成为市场的关键支撑力量。 房企围绕财务稳健、产品创新重构逻辑，通过降负债、提效率及聚焦“好房子+好服务”实现可持续发展，推动房地产发展新模式不断完善。 （二）医美行业发展情况 医美行业在消费复苏与技术迭代的驱动下，呈现出“多元化、理性化、专业化”的发展态势，迈入规范化、成熟化发展新阶段。根据艾媒咨询发布的《2025 年中国医美行业发展状况与消费行为调查数据》，2025 年中国医美服务市场规模达到 3,701 亿元。弗若斯特沙利文预测，到 2026 年，我国医美市场规模将达到 3,998 亿元，到 2030 年有望增至 6,382 亿元，年复合增长率为 12.4%。 我国医美市场的增长得益于消费端从“基础满足”向“品质追求”转变，技术普及带来的服务可及性增强，降低了体验门槛，进一步打开市场空间，和轻医美项目高频复购的消费特性形成了“尝试—信任—依赖”的消费闭环，“需求升级+技术赋能+场景渗透”的三者叠加构建了从“尝试”到“依赖”的用户转化闭环。当前行业进入以精细化运营锚定效率、差异化服务塑造辨识度、合规化发展筑牢底线的新发展范式。这一范式的核心从“抢流量”转向“留用户”、从“拼价格”转向“建能力”，通过用户生命周期的深度运营、服务体验的温度升级、用户终身价值管理、合规底线的刚性坚守，由流量焦虑过渡到信任经营，将短期增长转化为长期竞争力。 2025 年，医美产业链上下游呈现“上游创新驱动、下游竞争重构、消费端需求迭代”的态势。上游产品创新加速，获批医美产品数量大幅增长，突破性品类如琼脂糖、羟基磷灰石、水光针、溶脂针等不断涌现，产品多元化程度显著提升；下游市场竞争分散但内卷加剧，随着医美行业监管进入“合规红利”阶段，合规成本上升推动行业集中度提高，超过半数医美机构经营业绩同比下滑，天眼查数据显示，医美相关企业 2025 年注销 1.2 万家，中小机构加速出清。中研普华产业研究院发布的《2026-2030 年中国医美行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示，预计未来五年，合规机构的市场集中度将从目前的不足 30%