ST中迪：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人门洪达、主管会计工作负责人郭四野及会计机构负责人（会计主管人员）郭四野声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会对相关事项已有详细说明，敬请投资者注意阅读。 本报告中涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司主业为直接投资业务，房地产投资为公司直接投资业务之一，其发展情况请参阅本报告第三节的相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................6第三节管理层讨论与分析.....................................................10第四节公司治理、环境和社会.................................................23第五节重要事项............................................................34第六节股份变动及股东情况...................................................52第七节债券相关情况.........................................................57第八节财务报告............................................................58 备查文件目录 一、载有董事长签字的年度报告文本。 二、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 四、报告期内公司在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是□否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 适用□不适用 2022年公司处置子公司成都迈尔斯通房地产开发有限公司，但继续为其四川简阳农村商业银行长期借款（截止报告期末本金余额1.28亿元）提供保证担保，公司本报告期为前述以前年度已处置子公司财务担保合同计提的信用减值损失39,724,473.25元，作为非经常性损益项目。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司主要从事的业务以房地产开发为主，集中在重庆市、四川省达州市，包括：1、位于重庆市的“两江·中迪广场”商业地产项目，该项目C分区已经于2019年完工，B分区目前处于停工待建状态。2、位于四川省达州市的“中迪·花熙樾”项目（业态包括住宅及小区配套商业），于2024年末整体完工，该项目住宅已全部销售并交付完毕，还余部分小区配套商业以及车位在售。3、位于四川省达州市的“中迪·绥定府”项目（业态包括住宅及小区配套商业），该项目整体规划计容建筑面积24.75万平方米，截至2025年末累计已完工面积12.58万平方米，其中2025年内完工7.24万平方米，目前主要是住宅和配套商业在售。 2025年度，公司以维护房地产主营业务稳定为首要目标，但仍面临着资金紧张、债务压力大等多方面的风险。在此情形下，公司努力克服经营中存在的问题、困难，优先保证房地产在售在建项目在资金、建设方面的需求，实现“中迪·绥定府”项目部分住宅楼、配套商业在本年度内建设完工。 虽经上述努力，但2025年公司房地产开发业务交付房屋数量和结转规模同比下降，房地产存货跌价准备同比增加，公司全年实现营业收入2.08亿元，同比下降32.02%；实现归属于上市公司股东的净亏损4.18亿元，亏损同比扩大67.21%。新增土地储备项目 不适用。 累计土地储备情况 不适用。 土地一级开发情况 □适用不适用 发展战略和未来一年经营计划 2026年度，公司面对新的发展格局，是维持稳定、加快变革的一年。对现有的房地产业务仍然是以维持稳定为主，做好“中迪·绥定府”项目剩余楼栋的开发建设，加紧“中迪·花熙樾”项目商业、车位去化速度，积极解决“两江·中迪广场”的债务、诉讼问题，为后续工作的开展提供条件。同时，公司也将积极考虑各种形式的债务化解方案，加速债务化解，尽最大努力维持公司经营的稳定。 公司在2025年度内发生控制权变更，公司董事会、高级管理人员完成了换选。在维持现有业务稳定发展的基础上，经公司董事会审议通过，公司关联方深圳天微电子拟将其持有的广西天微70%的股权无偿赠与公司，该事项尚需提交公司股东会审议。广西天微主业为半导体芯片封测业务，自身具备完整的产业链条，若最终完成赠与工作将帮助公司改变房地产单一业务布局的现状。同时，公司拟与关联方深圳天微电子共同出资设立控股子公司，该公司业务也将聚焦半导体芯片业务，并充分利用北京区位及人才方面的优势为公司发展奠定基础，实现公司可持续经营及高质量发展。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 按照房地产企业的经营惯例，本公司之地产项目公司为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期限自保证合同生效之日开始，至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截至本报告期末，公司承担阶段性抵押贷款保证额约为人民币37,673.13万元。 董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2025年，房地产行业作为支柱性产业处于深度调整与模式转型的重要阶段，房地产市场稳定健康发展是关系国民经济的重要因素。房地产政策坚持“稳字当头、稳中求进”的调控基调，短期内“止跌回稳”，长期强调“高质量发展”，政策结构兼顾针对性与系统性结合。“因城施策”政策给予房地产行业更大的灵活性，刚需与改善性需求释放，风险化解与供给端优化同步推进。进入“十五五”规划之后，房地产行业市场结构分化与行业逻辑重构的态势将更为明显。 政策方面，2025年度的核心目标为“稳市场、惠民生、防风险、促转型”。首先，需求端进一步激活市场需求，各地逐步降低购房门槛，优化购房限制性措施，范围从三四线城市延伸至一线城市，形式包括取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例，放开非核心区域限购，以及放宽非本地户籍居民购房条件。减轻购房成本，各地普遍推出有针对性的购房补 贴政策。其次，供给端盘活存量，优化增量双管齐下，2025年政府工作报告明确提出“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”，各地据此调整土地供应政策，实现土地精准调控，适配市场需求变化。同时“好房子”首次被写入政府工作报告，提出高质量发展的意见。通过国有住房租赁公司收购存量房，转化为保障性住房等。再次，2025年房地产长效机制也取得实际的进展，围绕保障性住房体系、房地产市场监管、房产税试点等问题，引领房地产市场从高速发展转变为高质量发展，建立市场、政策、政府相结合的长效发展格局。 市场方面，房地产行业正在经历由增量市场为主逐渐向增量市场与存量市场并重的市场特点过渡，新房、二手房销售规模趋稳。市场分化进一步放大，随着“一城一策”的深化落地，城市之间或城市不同区域之间的市场分化加大。控增量、去库存初见成效，结合政策面的调控，避免盲目供给，给予市场消化的时间，为市场回暖提供条件。同时，房地产市场也表现出长周期角度的变化，发展模式的变化，房地产行业以民生本位作为新动能，与城市更新深度结合，都将使得房地产行业探索新的发展模式。 随着房地产市场和政策调整的不断变化，公司现有房地产业务的目标是推进各项目的开发建设进度，提高去化速度，在调控政策放宽、市场逐渐回暖的背景下，也将为实现前述目标提供良好的外部条件。同时，公司于2025年底完成控制权变更，新的控股股东未来也将尽最大努力，从资金、业务等方面为公司提供帮助和支持，为公司可持续经营创造条件，提供良好的机遇。 三、核心竞争力分析 2025年内，公司控制权发生变更，天微投资通过司法拍卖成为公司新的控股股东，其旗下具备半导体、芯片产销业务链条。2026年初，经公司董事会审议通过，公司实际控制人控制下企业深圳天微电子拟将其持有的广西天微70%股权无偿赠与本公司，该事项如经公司股东会审议通过，广西天微将纳入上市公司合并报表范围，能够优化公司产业布局。广西天微具备完整的半导体芯片封测产业链，能够在一定程度上增强公司可持续经营能力，也能够增强公司抗风险能力。 公司也将不断通过优化产业结构、调整公司内部组织架构、搭建新的业务平台的方式，适应新的发展形势，努力实现公司业务的高质量发展。 四、主营业务分析 1、概述 参见第三节管理层讨论与分析中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用□不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 本报告期内，公司下属“中迪·绥定府”项目实现部分楼栋完工交付，但交付房屋数量较上年同期减少，因此公司本报告期结算面积较上年同期下降。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 说明 本报告期，公司交付房屋数量较上年同期减少，因此公司本报告期营业收入和营业成本均较上年同期下降。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 是□否 2025年3月，本公司与其他股东共同投资成立深圳市陆零玖产业运营管理有限公司（以下简称“深圳陆零玖”），注册资本100万