美国和加拿大的律师事务所正开始调整其房地产策略，主要受以下因素驱动：回归办公室（RTO）政策持续推动、工作场所期望演变、人才动态变化以及持续优化空间的压力。
市场概况：美国办公室市场在许多主要城市显示出初步复苏迹象，核心基本面趋于稳定。全国空置率开始下降，对高质量、设施丰富的空间需求强劲，支持了办公室出席率增加。复苏进展不均衡，且高度取决于资产质量和地理位置。曼哈顿继续保持全国领先地位，吸收量和疫情前租赁量创纪录，法律行业经历了有史以来第二强的年份。达拉斯和硅谷在2025年也大幅增长，而波士顿和底特律第四季度的入住率增长抵消了全年的损失。
加拿大市场：加拿大办公室租赁市场在2025年结束之际势头强劲，得益于在开发管道下降和核心地段可用性收紧的情况下，重新努力改善RTO政策。多伦多、卡尔加里和部分郊区市场的强劲吸收趋势，以及过去五年新办公室建设量减少85%，为2026年，特别是主要法律和金融中心的一流设施奠定了改善基础。
法律行业面临的关键趋势：
- 人才吸引和留住是主要关注点：法律行业正面临激烈的人才竞争，受客户需求增加、员工期望提高和技术快速进步的推动。律师事务所积极寻求顶尖人才和创新，薪酬和技术投资持续增长。
- AI集成对办公室设计的影响：AI技术的采用已成为法律行业工作场所策略的标志性力量。律师事务所正在引入负责任的AI集成，以提高生产力和人才保留率，吸引年轻的法律专业人士。这影响了办公室设计，包括可适应的基础设施、协作区域和用于混合工作和面对面协作的数字化会议环境。
- 中小型律师事务所的客户需求大幅增加：随着企业法律部门在预算压力、计费率上升和经济不确定性的情况下重新校准工作分配，对中小型律师事务所的需求显著增长。内部律师越来越多地将例行和中等复杂性的工作转移到成本最高的律师事务所之外，通常通过聘请中小型律师事务所可以节省高达40%的成本。
- 私募股权投资于律师事务所增加：私募股权投资在法律行业的增长显著，受监管框架演变、寻求新的增长途径以及律师事务所作为稳定、高利润实体的吸引力推动，具有可预测的收入流和最低的资本要求。
美国甲级物业趋势：
- 租金软化：美国甲级CBD租金在2023年达到周期高点后略有回落，但总体上仍比2019年上涨了约6.3%。
- 空置率：甲级CBD办公室的空置率低于甲级郊区办公室，与全国所有类别的平均空置率形成鲜明对比。
- 免费租金和租户改善（TI）套餐：甲级房东通常保持租金报价坚挺，但市场仍然有利于租户，大多数城市都有创纪录的让步套餐。
- 法律劳动力市场：美国法律劳动力市场包括约150万个工作职位，其中律师占62.2%，法律助理和文员占25.8%。
律师事务所房地产的演变：
- 长期租赁回归：律师事务所重返10年以上的长期租赁，以锁定租金并协商有利的让步，这与疫情后立即期权的短期租赁形成对比。
- 远离远程工作：到2026年底，几乎所有律师事务所都将有员工和律师在办公室工作超过50%的工作时间，专业人士和管理人员大约70%的时间在办公室。
- 新设计趋势：律师事务所正在采用灵活的租赁条款，以根据业务运营需求进行调整，并纳入不同的建筑选项，使他们能够更容易地改变空间设计。单间办公室已成为行业标准，技术使用仍然是重点。
展望：从2026年到2030年，北美律师事务所房地产的前景由市场基本面稳定、持续RTO势头以及技术（尤其是AI）对空间需求和职场策略日益增长的影响所定义。甲级和奖杯资产将继续表现强劲，受益于有限的新建设成本和来自律师事务所和金融服务租户的持续需求。预计到2026年底，顶级CBD的空置率将适度下降，然后在2027年稳定下来，因为有限的新交付量减少了供应压力。
