Service Properties Trust美股招股说明书(2026-03-30版)

Service Properties Trust (SVC) 是一家在马里兰州注册成立的房地产投资信托 (REIT)，主要投资于酒店和服务型零售净租赁物业。截至 2025 年 12 月 31 日，该公司拥有 760 个服务型零售净租赁物业，总面积为 1360 万平方英尺，主要为“三重净”租赁，即承租人通常负责租赁期间的经营费用和资本支出；此外，该公司还拥有 94 家酒店，总共有 21243 间客房或套房。SVC 的物业位于美国 46 个州、哥伦比亚特区、加拿大安大略省和波多黎各圣胡安，总摊余价值为 81 亿美元，其中包括 1538 万美元与被归类为“持有待售”的物业相关。SVC 正在执行一项战略转型，通过出售其大部分酒店资产，将自己定位为一家多数数净租赁 REIT，同时提高其剩余酒店组合的质量，并降低杠杆率和资本支出 (CapEx)。预计到 2026 年，SVC 的酒店业务将受益于强劲的活动日历，包括世界杯、美国 250 周年庆典和其他活动。此外，在 2024 年和 2025 年，该公司完成了其保留酒店组合中超过 30 家酒店的改造，并在 2026 年计划完成另外 7 家酒店的改造。预计 CapEx 占收入的比重将继续下降，2026 年的 CapEx 预计在 1.2 亿美元至 1.4 亿美元之间，而 2025 年为 2.34 亿美元。SVC 于 2025 年底偿还了全部 8 亿美元的 2026 年到期债务本金和 3 亿美元的 2027 年 2 月到期无担保票据的本金总额，使用了发行和出售 5.8 亿美元零息高级 secured 票据的所得，以及资产出售和现金头寸的净收益。该公司计划使用本次发行的净收益，连同现金头寸，偿还部分或全部 2027 年到期的 4.95% 无担保票据和 5.50% 无担保票据。预计本次发行将加速 SVC 的去杠杆化战略，消除其债务到期时的再融资风险，并改善其债务契约比率。此外，出售退出酒店预计将产生约 1.75 亿美元至 2 亿美元的收入，用于偿还债务，并消除退出酒店产生的约 1000 万美元的经营亏损。