华润万象生活（1209.HK）跟踪分析报告

物业管理服务2026年03月27日 推荐（维持）目标价：51.8港元当前价：44.92港元 华润万象生活（1209.HK）跟踪分析报告 商业版图持续扩张，春节经营数据表现亮眼 ❖25年商业版图持续扩张，租金收入兑现高增长预期。1）公司2025年新开及焕新17座商业项目，总建面超300万㎡，商业面积合计逾200万㎡。新开项目兼顾核心城市深耕与区域市场拓展，覆盖广东、四川等8个省级行政区内多座城市，涵盖旗下万象城、万象汇、万象天地完整产品矩阵，同时创新推出首个新一代精品奥莱、首个机场商业、首个社区商业等。其中，郑州郑东万象城、呼和浩特万象城商业体量均达约24万方，后者有近200家首店；顺德万象汇首店占比超50%。2）在规模扩张的基础上，公司运营质效持续优化。华润置地2025年经营性不动产租金收入达329.4亿元，同比稳增13%；2026年1-2月租金收入63亿元，同比增长15%，租金增速明显优于社零增速及市场整体。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 ❖核心标杆项目不断扩容与业态创新，预计2026年仍将保持较快增长。1）2025年，深圳湾万象城二期投入运营，新增商业面积8.7万㎡，与一期合力构建近25万㎡、超500家品牌的高端矩阵。二期引入近300家全新品牌，其中超120家为区域首店，并规划逾6万㎡文化业态。项目依托三维立体交通接驳，开业初期客流反馈积极（国庆前3天破20万人次）。2）杭州万象城于15周年之际启动“掀潮大街”实验性调改，引入10个模块化“慢闪盒子”及多品牌首店。这种经营策略有效发挥了重奢场在街区运营中的定位弹性，通过物理边界向外延伸，实现了场内高端资源与外街流量的深度贯通。 公司基本数据 总股本(万股)228,250.00已上市流通股(万股)205,651.08总市值(亿港元)1,025.30流通市值(亿港元)923.78资产负债率(%)49.26每股净资产(元)6.8112个月内最高/最低价(港元)49.24/32.15 ❖春节档期经营数据超预期，消费活力加速释放验证全年增长韧性。据财经网消息，2026年春节档（2月15日-23日）期间，公司旗下商业项目展现出极强的流量吸附与消费转化能力，旗下在管135个购物中心累计实现客流超6500万人次、零售额超75亿元，车流规模突破500万辆。同时，万象影城通过在营62家影院贡献票房收入超6880万元，观影人次超110万人，公司作为优质线下消费平台的长期投资价值不断得到验证。 ❖投资建议：公司为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东。公司在管购物中心业绩稳定性强，可同比零售额、租金仍保持增长，随着项目逐步成熟以及储备项目开业，业绩料将持续增长，考虑到物业管理业务因地产下行或面临一定压力，我们预计25-27年公司EPS分别为1.77、1.93、2.12元（前值为1.87、2.14、2.46元），但考虑到在管购物中心商圈头部稳定性强，是典型红利资产，估值受益于降息，基于剩余收益模型，测算当前公司合理市值约为1182亿港元，目标价调整为51.8港元，对应2026年24倍PE，维持“推荐”评级。 相关研究报告 《华润万象生活（01209.HK）2025年中报点评：购物中心保持高增，核心净利100%分红》2025-08-28《华润万象生活（01209.HK）2024年报点评：购 物中心经营稳健，高分红持续回馈股东》2025-03-29 ❖风险因素：项目接管进度不及预期，物业收缴不及预期，居民消费不及预期。 附录：财务预测表 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席分析师：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 分析师：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 分析师：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所