房地产行业 2025 年信用回顾与 2026 年展望

我国房地产行业2025年呈现深度收缩态势，商品房成交量持续下滑，待售量下降但去化周期仍处高位，房价趋势性下调。商办及仓储物业租赁行业经营承压，空置率上升，租金下滑。政策方面，中央延续稳楼市总基调，围绕“控增量、去库存、优供给”布局，保交楼工作有效推进，收储专项债启动取得一定积极效果，保障性住房再贷款政策持续优化。样本企业经营表现方面，房地产开发销售额同比持续下滑，样本企业整体持续账面净亏损，央国企去化速度放缓。房地产租赁样本经营总体承压，收入与利润同比有所回升，但盈利基数仍偏低，投资性房地产估值下修压力持续。物业管理样本主营收入增长趋缓，盈利能力相关指标出现修复但幅度有限，后续仍面临一定成本与减值压力。财务方面，房地产开发样本财务杠杆压降幅度有限，短期偿债压力持续；租赁样本和物管样本财务杠杆相对维持，但分别面临物业资产估值波动和商誉减值压力，此外二者均因债务净偿付及投资支出而面临资金压力的边际上升。境内债券发行市场方面，2025年前三季度共有112家企业发行境内债券429只，金额合计约3,700亿元，主体信用等级较集中在AAA级及AA+级。展望2026年，政策持续优化和发力将进一步夯实国内房地产市场筑底企稳的基础，但人口结构变化、就业与收入预期、增量税费政策等因素将对行业形成长期影响，预计市场中期企稳后，房屋养老金制度和房产税的推进将加速构建我国房地产发展新模式。