慕尼黑办公室市场
2025年第四季度，慕尼黑办公室市场重新获得动力，录得17万平方米的吸纳量，为全年最强季度表现。全年吸纳量约为57.6万平方米，同比下降约5%，较五年平均值低约6%。慕尼黑在德国七大城市办公室市场中排名第二。尽管年同比有所下降，但租户需求依然稳健，覆盖所有规模区间。主要交易包括西门子集团租赁“PANDION OFFICEHOME Beat”12.3万平方米，企鹅兰登书屋租赁“SUN”12.4万平方米，舍弗勒租赁“Tomorrow”12.3万平方米。租户活动主要集中在中心区域，CBD西区最为活跃，占全年吸纳量的约18%，CBD东区紧随其后，约占17%，老城区位列第三，约占8%。对交通便利、中心位置空间的需求持续支撑内城市场租金水平。
2025年末，慕尼黑空置率小幅降至8.0%，相当于约185万平方米的空置空间。这表明空置扩张的长期阶段开始稳定，市场可能已达到周期性高点。对现代、高品质办公室的需求保持坚挺，支撑稳定的首席租金为每平方米每月55欧元。平均租金小幅上涨至每平方米每月28.3欧元。
展望2026年，在强劲的年末表现和租赁活动全面复苏的背景下，慕尼黑办公室市场前景谨慎乐观。第四季度的强劲表现和慕尼黑在全国范围内的持续优势凸显了市场的坚实基础。中心位置预计仍将是租户需求的主要焦点，但租赁活动也显示出向非核心子市场扩展的迹象。供应方面，早期指标显示空置增长将有所放缓。空置率的稳定表明市场压力正在逐步缓解。同时，对现代、设备齐全办公室空间的需求竞争激烈，预计将支撑首席租金，并可能实现选择性租金增长。总体而言，慕尼黑办公室市场在进入新年时拥有稳健的租户需求、稳定的供应动态和支持性基本面。
慕尼黑投资市场
2025年，慕尼黑投资市场受益于异常强劲的年末表现。第四季度交易量 alone 约为11.2亿欧元，占全年交易量的约44%。全年投资交易总额约为25.4亿欧元，同比增长约2%，略低于五年平均值。第四季度的显著活跃度主要由几笔大型单一资产交易驱动，特别是市中心前Signa资产“Oberpollinger”和“Corbinian”的出售，这两笔交易均以千万欧元级别完成，对年末表现贡献巨大。这些例外交易在年底为投资市场注入了额外动力，抵消了2025年初相对低迷的交易活动。同时，市场显示出买方和卖方在优质核心和高端资产方面日益一致的趋势。
2025年全年，办公物业仍然是主导资产类别，占总交易量的约42%，但与第三季度相比略有下降，并持续低于历史市场水平。零售部门位列第二，占比约33%，主要受下半年“Sporthaus Schuster”、“Hirmer旗舰店”和“Oberpollinger”出售的推动。酒店部门占比约11%，保持稳定。轻工业和物流资产作用边缘化，贡献约4%。总体而言，投资活动在多个资产类别中广泛分散。
在当前融资环境下的投资者谨慎态度仍然明显，并继续影响价格发现。在办公部门，首席收益率保持稳定在4.30%。
展望2026年，慕尼黑投资市场以稳定年度结果收尾。虽然一度可能出现较弱结果，但强劲的第四季度将全年交易量提升至略高于前一年的水平。少数大规模交易再次为整体市场活动提供了决定性动力。这一表现在进入2026年时为慕尼黑作为投资地点奠定了坚实的基础。同时，仍有待观察未来几个月有多少类似的重大交易能够实现。跨资产类别的广泛需求具有支持作用，而金融市场和地缘政治发展继续塑造市场环境。在假设基本面稳定的情况下，预计年初首席收益率将大致保持不变。
