宏观专题：对当前房地产困境的三点思考

核心观点

当前房地产市场整体处于供过于求的格局，解决困境的关键在于减少“净供给”，而非扩大新增供给。二手房价格比新房价格更具指导意义，是判断市场底部的关键变量。本轮地产调整存在尾部风险，主要涉及开发商、购房者和银行，短期内需重点关注中小银行的风险变化。

关键数据

• 2020年城镇户均住宅套数约为1.06，首次突破1。
• 2023年商品住宅套户比约为1.17。
• 2025年11月，全国商品住宅已开工未售库存15.92亿平，已竣工未售库存3.94亿平。
• 2025年上半年，上市银行个人住房按揭贷款不良率升至0.75%。
• 2025年三季度，商业银行整体风险加权信用成本约为0.6%。

研究结论

1. 存量比增量更关键：政策应着力于减少“净供给”，通过政府收储、盘活不良房产、老房龄住房更新置换以及三四线城市“远大新”住房的自然淘汰等手段实现。
2. 二手房价格更具代表性：二手房价格变化更快，更能反映市场景气和情绪，是判断市场底部的领先指标。当前房地产市场处于磨底期，二手房库存加速出清与价格止跌是企稳的关键。
3. 高度重视尾部风险：开发商面临流动性风险和资产减值风险；购房者面临资产负债表收缩和社会稳定风险；银行面临资产质量恶化、拨备补给能力减弱等风险，尤其是中小银行。