Warsaw及其周边地区是波兰仓库项目最集中的区域，截至2025年第二季度末，华沙都市圈的总仓库库存达到710万平方米，占波兰总仓库空间的19.6%。这些仓库项目在技术规格、质量和位置上差异很大，主要分为两个主要仓库区：
区域划分
- Zone I：覆盖华沙市中心12公里范围内的区域，包括Okęcie、Służewiec Przemysłowy等城区，约20%的都市圈仓库库存位于此区域。
- Zone II：位于市中心12至50公里范围，主要分布在西南方向，沿E30、E67等主要交通走廊，涵盖Błonie、Piaseczno等城镇，80%的仓库库存集中于此，多为大型物流园区，具备进一步扩张潜力。
市场动态
- 供应：2025年上半年新增155,000平方米现代化仓库空间，同比下滑30%，主要来自Hillwood Grodzisk Mazowiecki等项目。Q2新增供应超10万平方米，全部位于Zone II。
- 开发：截至2025年6月，在建仓库面积达430,000平方米，环比增长29%，其中CTPark Emilianów项目规模最大（53,600平方米，预计2026年Q1完工）。Q2启动近20万平方米建设，仅约40%完成预租，显示开发商对本地市场信心增强。
- 租赁：上半年租赁量近55万平方米，同比增长18%，主要来自CTPark Warsaw North等交易。租赁结构中续租占比54%，新租34%，扩张12%。
市场表现
- 空置率：上半年空置率升至6.6%（Q1为5.8%），主要因Q2大量新供应交付，但仍低于去年同期水平。
- 租金：仓库租金保持稳定，区间为3.80-7.50欧元/平方米/月。
- 经济数据：华沙都市圈人口55万，失业率4.1%，平均月薪（企业部门）10,170兹罗提（税前），物流行业为8,940兹罗提。交通网络发达，高速路网覆盖500公里，高速公路A2环绕80公里。
研究机构
Knight Frank波兰研究团队提供战略咨询、市场分析和预测服务，覆盖波兰主要城市商业地产市场，长期深耕本地市场，具备深厚的行业洞察力。
