低效用地及资产活化升级
中国及上海低效用地治理发展概览
- 低效用地治理正处于历史转折期：中国城镇化进程中形成的低效用地问题，总量超过4000平方公里，成为制约高质量发展的重要瓶颈。低效用地治理面临三个主要挑战：空间供需错配、功能错位、激励错配。
- 政策沿革：国家近年来加强低效用地再开发的政策部署，明确以城中村和低效工业用地更新为重点，支持试点城市探索创新政策举措。
- 上海低效用地再利用的发展背景：上海产业结构调整，推动高附加值的高端制造业和现代服务业发展，低效用地再开发成为城市高质量发展的核心挑战。
- 上海低效产业用地再利用的发展背景：上海产业结构以服务业和新兴产业为主导，政策导向为分级分类、弹性管理、功能复合，推进工业上楼行动，开展“两评估、一清单、一盘活”专项行动。
低效用地及资产活化升级策略
- 产业用地转型策略：包括15分钟产业社区、工业上楼、交通网络优化等，探索多元化转型路径。
- 产业导向设计：包括产业集群规划、弹性空间预留、产城融合设计、业态创新等，实现用地价值的倍增效应。
- 数字化运营管理与绿色生态产业构建：包括废弃物前置管理、可再生能源规划、韧性管理体系建设、低碳智慧全周期运管体系等，实现生态价值、经济价值与社会价值的协同提升。
- 金融创新与资本运作：包括多元化融资渠道、市场化资本运作的创新突围、社会协同机制的深度重构、低效用地的金融创新系统性架构与生态构建、低效用地金融创新中的风险防控机制等，为低效用地转型注入新动能。
低效用地及资产多元化转型实践
- 国内成功案例：包括上海融侨中心、百空间光二仓库&百空间光三仓库、卜内门洋行、越界锦和尚城、力波啤酒厂、苏河美欣公寓、老凤祥总部、上海漕河泾开发区、张江之尚、市北百联创新科技产业中心、市北高新技术服务业园区N070501单元21-02地块商办项目等。
- 国外成功案例：包括新加坡裕廊工业区、韩国蔚山工业综合体、瑞士巴塞尔化学园区、荷兰鹿特丹港工业综合体、德国路德维希港BASF化学园区、加拿大阿尔伯塔工业心脏地带、美国塔霍-雷诺工业中心（TRIC）等。
未来趋势与建议
- 动态评估与分级管控：构建精准治理新范式，建立科学动态的评估体系，完善“激励-约束-退出”的政策工具箱。
- 空间重构与弹性供给：推行混合弹性用地，重构城市空间生产逻辑的深层变革，激活存量空间新价值。
- “用地+用能”捆绑交易：开辟绿色发展新路径，建立“用地指标”与“能耗指标”的捆绑交易机制，提升土地节约集约利用水平。
低效用地及资产创新孵化与发展促进中心
- 成立背景及核心目标：为破解低效用地转型升级面临的挑战，促进低效用地的高效利用和产业的创新发展，Savills与ECADI联合成立了低效用地创新孵化与发展促进中心。
- 全生命周期服务：为低效用地及资产提供涵盖全生命周期的一站式服务，包括现状调研分析、转型升级策略与规划方案设计、空间、功能升级及产业导向设计落地实施、高效运营及可持续运营、融资渠道建议、创新金融工具引入及风险管控等。
