房地产行业-城市更新白皮书系列，未来人居社区报告

未城市更新白来皮书系列人居社区 第一太平戴维斯 朱兆荣SiuWingChu 第一太平戴维斯中国区首席执行官 衣食住行历来是人们最为关心的民生话题，而“居住”无疑又是其中更重要的命题，据统计国内家庭近七成的财富沉淀在房子中。基于人们对未来美好生活的畅想，更怀着对未来人居社区的憧憬，我们希望以此书抛砖引玉、与大家共同探讨未来人居社区的蓝图。未来人居社区应是个包罗万象的体系，不仅体现在社区环境或户型配置等物质层面，也需照顾到心理健康等以往被忽视的需求。 从硬件角度来看，会有更完善和舒适的人性化配置：大小适中的社区规模或更受青睐、避免过大难以管理或过小配置匮乏，更为关注社区内部的人 第一太平戴维斯 朱兆荣SiuWingChu 居环境和健康配套，更为聪明的智能化社区管理等。其中有些部分会在疫情的催生下，不久后会加速步入我们的日常生活。在房屋内部，基于家庭结构的改变和生活习惯的变化，传统的格局正在悄然升级，多套房、或者可变户型等设计，正不断迎合人们对私密空间和彰显个性的需求。 在软件管理层面，对服务提升的呼声不断提高，并赋予社区文化塑造、定制人文关怀等更多层面的软性内涵，在服务管理和精神需求上给社区注入更多的思想和灵魂。还有对邻里关系的思考，随着国内住宅格局的几经变化，邻里关系曾经从熟悉变为陌生， 唐华ShirleyTang 历史正在回归到对睦邻关系的重新梳理，随着家庭结构简单化，更需要在社区中找到归属感。 同时，在未来的人居中，我们也会思考和环境的相容、对低碳的贡献、突发情况下的社区韧性、与优秀历史建筑相融等各种课题。新的时代正在来临，人们对于未来居住功能的深度思考和不断探索，让人们更清晰地了解到自己想要居住在怎样的社区、环境和空间中。让人与社区的关系更为和 谐美好。 第一太平戴维斯中国区首席执行官 siuwing.chu@savills.com.cn +862163916688 简可JamesMacdonald 第一太平戴维斯中国区 市场研究部主管、高级董事 james.macdonald@savills.com.cn +862163916688 第一太平戴维斯中国区 住宅销售部主管、高级董事 shirley.tang@savills.com.cn +862163916688 陆云生LouisLu 第一太平戴维斯华东区住宅销售部助理董事louis.lu@savills.com.cn +862163916688 华建集团华东建筑设计研究院有限公司 张俊杰ZhangJunJie 教授级高级工程师 华建集团华东建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师 社区是组成城市形态的细胞单元，也是承载国家治理的基层空间。同时社区的建设也与社会形势的变迁有着千丝万缕的联系。我国的社会自新中国建立后经历了从农业时期的“乡土中国”到工业时期的“单位中国”，再到如今现代化的“社区中国”的演变。社区的物质形态和管理体制也随之发生了巨大的变化，从依靠社会伦理自治的传统民居集聚区，到生产生活高度统一的“单位制”社区，再到改革开放后逐步市场化、商品化的“小区制”社区，如今又呈现向多元主体“共建共享共治”发展的趋势。社区形态及其治理在不断现代化、规范化、民主化。 虽然在过去几十年间快速的城市化进程 中，我国已经累计建设了一批规模较大、品质过关的城市居住社区，使居民的基本生活得到保障。但不可忽略的是，一大批建成时间较早的社区已经或正在“老去”，成为城市中亟待更新的部分。伴随着新理念的不断提出、新技术的不断涌现，以及人们对环境品质要求的不断提高，对社区的更新改造将不再仅仅是对于基础保障设施的完善，如何更多地从“以人为本”的理念出发，满足多元个性化的需求、实践生态可持续的理念、普及智能数字化的应用、培养灵活弹性的应灾能力、延续深层内核的社区文化将成为新时代社区品质提升的重点和难点。 自中央提出“实施城市更新行动”以来，各地陆续出台以存量提质为目标的 发展指导文件，与片区更新一并，以“小”“精”“微”为特点的社区更新也是各地实施城市更新的重要方式之一。例如，上海于2014年就已率先提出“15分钟社区生活圈”的概念，自然资源部在2021年将其进一步规范化，并向全国推广。毋庸置疑，社区更新将对城市竞争力及整体形象的提升起到同等至关重要的作用。 随着时代的发展，社区的内涵正不断丰满，社区更新的实践也在向更广的维度和更深的层次拓展。“未来人居社区”的建构不仅关乎物质环境，也关注居民的精神需求，实现“人民日益增长的对美好生活的向往”。 华建集团华东建筑设计研究院有限公司 叶城市锺更楠新与历史建筑保护设计研究院常务副院长 yzn14483@ecadi.com +862163217420 宋城市雷更新与历史建筑保护设计研究院副院长 sl0283@ecadi.com +862163217420 卓城市刚更峰新与历史建筑保护设计研究院副院长 zgf00918@ecadi.com +862163217420 寇城市志更荣新与历史建筑保护设计研究院城市更新咨询与研究中心总监 kzrh9613@ecadi.com +862163217420 姚宜居海建容筑设计研究中心主任yhr08013@ecadi.com +862163217420 马绿色晓低琼碳设计与研发中心执行总监xiaoqiong_ma@ecadi.com +862163217420 目录 第一太平戴维斯 PART1人居社区发展综述 09 12 16 社区的广泛概念社区的发展历程社区的相关政策 32 35 更新时代社区发展的主要问题未来人居社区的含义 PART2未来人居社区的综合发展趋势 37 人居社区的最新发展趋势 37幸福健康/人本 40生态低碳/生态 42智慧科技/数字 44创新设计/工具 47应对突发/弹性 49价值保护/文化 50 更新时代人居社区的典型案例 华建集团华东建筑设计研究院有限公司 PART35.0未来社区的创新实践与探索 55 55 57 59 62 62 66 68 70 规划设计策略 案例北蔡楔形绿地（罗山路以西）绿色生态城区更新案例黄浦区半淞园社区厅西路地块更新 案例长宁区档案馆与周家桥社区文化中心更新 开发定位策略 案例TODTOWN天荟案例华侨城苏河湾 案例建业里案例锦绣里 PART45.0未来人居展望 73 73 74 75 75 75 76 76 77 77 77 规划设计趋势 塑造多元包容的社区场所打造生态低碳的人居环境保护与挖掘社区人文内核可持续的社区韧性提升 集思广益的参与式社区规划 运营管理趋势 基于住户需求的服务管理升级多元融合的社区文化建立 应对不同需求的定制关怀 资源整合的社区一体化平台构建 PART1 人居社区发展综述 华建集团华东建筑设计研究院有限公司 社区的广泛概念 “ 社区的概念 社区”一词来源于社会学领域，多指具有某种互动关系和共同文化维系力的人类群体及其活 动领域。1887年，德国著名社会学家斐迪南·滕尼斯（F.J.Tonnies）在其所著的《共同体与社会》（GemeinschaftandGesellschaft）一书中最早开始频繁使用“共同体”、“社区” （Gemeinschaft）这一概念。之后，美国学者查尔斯·P·罗密斯（Charles P.Loomis）在翻译滕尼斯的这一著作时，把德语“Gemeinschaft”翻译为英语“Community”，词根来源于拉丁文“Communi”，本意为关系密切的伙伴和共同体。 中文的“社区”一词属于舶来词汇，由英文“Community”翻译而来。汉语中虽然有“社”和“区”两个词汇，但二者相互分离，彼此少有联系。直到1933年，老一代社会学家费孝通先生以及部分燕京大学社会学系的学生在引入和翻译西方社会学经典著作时，才将英文的“Community”译成“社区”， 并在《社会学概论》一书中对其含义进行详细定义“：社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个在生活上相互关联的大集体”。至此之后，“社区”一词逐渐成为了我国社会学的规范术语，并沿用至今。 在学界定义的基础上，我国政府官方文件对“社区”一词的定义进行了一定简化，其被解释为“聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体”，同时还从行政的角度特别指出“我国目前城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区”，这使得我国的社区含义具有了一定的行政管理意义，是社会治理的基石和基本单元。在2000年中共中央办公厅、国务院办公厅转发的《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》中，第一次以中央文件的形式明确提出“社区空间”的两个维度：一是有明确边界的物质地域空间——在居住过程中产生的具有特定性质的实体空间；二是没有明确界限的心理认知空间——基于居民认同感和归属感的精神认知空间。 10未来人居社区 第一太平戴维斯 综 社及区主的要基特本征构成要素 上，社区具有地域性、功能性和情感性三大特征。构成社区的基本要素，国内外学者提 出过三要素论、四要素论、五要素论等不同的观点。综合国内外学者的观点，可将组成社区的基本构成要素按照地域、功能及情感三个方面分为以下7点。 社区是一空个相间对要明素确、相对稳定、相对独立的地域空间 社区是人以一口定要的素社会关系为纽带组织起来的具有一定数 量的人口群体 社区公具共有维服护务公共要利素益与秩序的公共服务设施与社区组织机构 社区具社有会各种要社素会活动与人际互动关系 社区具文有一化定要的素社区文化社区具有制共同度的要社素会生活行为 规范制度和社区意识 生活心在社理区要中的素人们在心理上具有对社区的归属感和认同感 未来人居社区11 华建集团华东建筑设计研究院有限公司 根据社区居民构成结构 分类维度 类型 传统居民社区、农转非社区、商住社区和单位社区 从 社区的分类 根据地理区位差异 旧城社区、单位社区、城中村和城乡结合部的边缘社区 区类型随着计划经济体制向市场经济 现实情况来看，我国的城市社区分类与经济体制发展具有强关联性，城市社 根据居民收入水平 等综合因素 高档别墅区、上层居住社区、中上阶层住宅区、中低收入工薪阶层居住区、 城市贫困阶层与农民工居住区 管理的“单位社区”；另一种则是由 体制的转变，也发生了清晰可见的变化。总体来说，在改革开放前，我国城市中的社区分类较为简单，一种是在单一经济体制下形成的由各负责单位（党政军系统、国营、集体企业等） 根据住房形态 小康居住社区、旧有居住型社区、高级商住型社区、排屋别墅社区和撤村建居型社区。 80年代改革开放以来，社会形势及社 基层街道、居委会管理的街居制社区。 传统式街坊社区、单一式单位社区、混合 式综合社区、演替式边缘社区（包括城中村社区、村改居社区和城郊边缘社区）、新型房地产物业管理型社区五种类型。 根据城市发展阶段分类 会关系发生了巨大变化，城市社区的类型层次也逐步丰富，具体可见下表： 第一太平戴维斯 从 社区的发展历程 国内外社区的整体发展历程来看，随着18-19世纪的工业化与城市化 所带来经济规模的扩大和人员流动的增强，传统以社会人际关系为主的“熟人社会”迅速转变成为了现代以信誉契约关系为主的“陌生人社会”。随之而来的社会关系“原子化”、传统社会秩序瓦解、社区服务供给能力欠缺、贫困人口增加等一系列城市社会问题，对现代城市社区建设提出了更严峻、更多样、更高标准的挑战和要求。 国外社区 建设发展概述 社区建设最先出现于率先完成城市化的英美等发达资本主义国家，其最早的社区建设活动可追溯到18-19世纪民间自发的社区援助行为，后逐步演化为19世纪中后期的“国家福利制度”。20世纪初，现代意义上的社区发展在英、法、美等国家出现，广泛的“睦邻运动”和“社区福利中心运动”为当时面临种种社会问题的欧美各国开启了一条可行之路。世界上第一座睦邻中心于1884年建在伦敦东区的汤恩比馆；而美国早期的睦邻中心主要是用来帮助新移民尽快融入新环境，提供包括成年人教育、