建发国际调研纪要-20250926

会议信息

• 时间：09月26日
• 参会人：财通分析师

全文摘要
建发国际集团在房地产市场下行期间表现稳健，通过深耕核心城市、优化土地储备和提升项目质量积极应对挑战。其“灯塔”项目差异化战略在一线城市和优质二线城市取得逆势销售佳绩，体现客户导向。公司关注车位库存去化，并规划新江湾城项目，展现市场调整期应对策略。整体而言，建发国际在行业调整期表现稳健，具备持续成长潜力。

核心观点与关键数据

• 销售情况：三季度销售额约900亿，7-9月月均销售约50-60亿，季节性因素及客户预期变化导致下滑，但公司认为市场正处磨底阶段，四季度有望回暖。
• 产品策略：“灯塔”项目（如北京海燕、厦门重庆瑞虎）销售超预期，因拿地前注重客户反馈，实现差异化成果。
• 拿地布局：补货量大，聚焦北京、上海、杭州、成都等核心城市，及福建省三四线城市，拿地策略清晰，销售兑现良好，净利润率表现优异。
• 市场看法：认为大幅下行概率小，市场处于磨底期，刚需客户信心脆弱，优质地段好产品销售健康。
• 车位去化：车位占土储货值约14%（约50-60亿），公司制定策略包括承包合作、代销及吸引投资收购，以解决库存问题。
• 新江湾城与红树林项目：
  • 红树林货值近60亿，含风貌别墅（约30%），预计净利润率15%-17%；
  • 销售策略将视市场灵活调整，商业部分可售。
• 项目周期与利润：因申报别墅需专家评定及搬迁改造，红树林项目预计明年下半年入市；保守估计两项目打包净销售净利润率超10%，虹口地段优势将用于打造标杆项目。
• 商业部分：目前讨论中，具备可售条件。