恒基地产上半年业绩符合预期，上调目标价；维持中性

恒基地产2025年上半年业绩符合预期，收入同比降18.8%至95.5亿港元，核心净利润同比降44.4%至30.5亿港元。主要影响因素包括物业销售入账及其他收入下跌、毛利率下跌，以及政府收回土地的一次性补偿收益。每股派息维持在0.5港元，核心派息比率同比上升至79.4%。

物业开发方面，收入同比降18.9%至40.1亿港元，税前利润同比降76.7%至3.4亿港元，主要受政府征收农地一次性收益及开发利润率下跌影响。公司表示，截至2025上半年已售未结约127亿港元，其中约66%将在下半年结转入账，预期结转入账毛利率维持在15-20%。下半年将有十个可推售的香港住宅项目，共计152万平方呎，区域分布更分散。

总租金收入同比微跌2.8%至33.6亿港元，出租率维持稳定在93%。中环甲级写字楼The Henderson出租率达80%，明显高于同区另一主要新项目。Jane Street已预承租新海滨项目1期约22万平方呎，占1期可出租面积的70%。预计续租租金小幅下降，但中长期租金增长点主要来自The Henderson出租率进一步提升及新海滨项目的分期落成。

维持中性评级，目标价上调至25.90港元。短期风险有所下降，但中长期仍存在不确定性：1）香港物业开发面临启德项目去化和价格不确定性；2）内地物业开发部分项目亏损；3）香港投资物业中环新海滨项目回收期较长。按55%的资产净值折让计算目标价。