2025巴厘岛酒店及品牌住宅报告

2024年是巴厘岛酒店业有记录以来表现最佳的一年，超过2023年，入境人数达到6,333,360，超过2019年峰值。国内游客约1,010万，相对稳定。国际游客中，澳大利亚增长16%，印度增长25%，英国增长15%，中国增长60%，韩国增长30%。

巴厘岛酒店入住率同比增长3.3个百分点，达到75%，ADR增长近10%，RevPAR增长14%，达到180万印尼盾。高端奢华酒店IDR每可售房收入增长超过13%，高端酒店RevPAR增长近15%。中端酒店RevPAR同比增长35%，表现最佳。经济型酒店RevPAR增长11%。

按地区表现，莱吉安入住率84.6%，库塔和南库塔海滩–图班80.3%，Seminyak 77%，努沙杜瓦和坦琼奔瑶均为76%，乌布73%，Jimbaran & Uluwatu 65%。季节性方面，7月和8月为旺季，5月、6月、9月和10月为肩部月份，11月至次年3月为低月份。

平均住宿时长（ALOS）在乐吉安和坦贾宁贝诺亚最长，接近4天，金巴兰、乌卢瓦图、乌布等地最短，为2.6天至2.8天。新增供应主要集中在乌布、苍古和金巴兰/乌鲁瓦图，大部分为高端酒店和别墅，小型别墅/公寓销售入侵。

展望方面，巴厘岛优势明显，包括酒店表现优异、员工生产率提升、无新竞争对手、交通便利、新增供应不构成重大挑战、餐饮夜店享誉国际等。但劣势包括新增豪华客房规模大、大部分新增供应位于基础设施薄弱地区、犯罪率增加、游客健康问题、道路基础设施困难、旅行模式改变、新别墅和公寓竞争加剧等。

品牌住宅市场，公寓占比87%，别墅占13%，小型项目占41%。品牌住宅受投资者青睐，价格溢价25%-35%。主要开发中心为仓桂/贝拉瓦（39%），其次是乌鲁瓦图（20%）、努沙杜瓦（7%）、塔巴纳南（7%）和塞米亚克（6%）。