铁岭新城风险预警：主业持续瘫软，短期流动性堪忧

共 4页，第 1页特别评论铁岭新城风险预警：主业持续瘫软，短期流动性堪忧 评级业务部吴冬雯电话：010-88090037邮件：wudongwen@chinaratings.com.cn车云亭电话：010-88090159邮件：cheyunting@chinaratings.com.cn苏锦河电话：010-88090097邮件：sujinhe@chinaratings.com.cn第 期（总第 期） 2017年 4月中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。公司网站：www.chinaratings.com.cn 电 话：010-88090001地 址：北京市西城区金融大街 28号院盈泰中心 2号楼 6层 导语 2017年4月25日，铁岭新城投资控股股份有限公司（以下简称“铁岭新城”，股票代码000809.SZ）公布了其2016年审计报告，报告显示2016年公司净利润-2.40亿元，亏损金额较2015年扩大34.07%。根据《深圳证券交易所股票上市规则》，上市公司若连续两年出现亏损，则将被实行“退市风险警示”，铁岭新城于同一天发布公告证实了公司股票交易将从2017年4月26日开始被实行退市风险警示，股票简称相应的由“铁岭新城”变更为“*ST新城”。对此，中债资信对铁岭新城经营状况点评如下： 共 4页，第 2页特别评论一、借壳上市，原借壳业务不再存续 铁岭新城是铁岭市新城区唯一的土地一级开发商，2011年9月铁岭新城通过持有中汇医药（2003年借壳四川第一纺织股份有限公司上市）34.37%的股权实现借壳上市。但自2011年起，中汇医药基本不再产生收入，公司主营以土地一级开发业务，成为典型的城投企业，并且具有城投企业普遍的盈利能力较弱的特点。 二、主业单一且持续瘫软，中短期内公司运营前景将依然严峻 公司土地一级开发业务收入占公司营业总收入的90%以上，主营业务单一。受铁岭市经济持续低迷、区域土地及房地产市场疲软以及新城配套基建欠缺、购房需求严重不足等多因素叠加影响，自2014年起，公司土地所整理土地急剧缩减，2015年以来未实现任何土地出让，导致其近两年营业收入大幅缩减，成为近两年公司净利润大规模亏损的源头。目前公司存货中沉淀了逾50亿元的土地开发成本（占公司资产总额的比重超80%），而在房地产库存高企，现期经济发展后劲不足的情况下，铁岭市土地及房地产市场在将在一段时间内仍维持目前疲软态势，公司土地一级开发业务运营前景将依旧严峻。 三、已售土地回款严重滞后，大规模坏账计提加剧侵蚀公司利润 除土地一级开发业务收入瘫软、居高不下的财务费用侵蚀公司利润之外，自2015年，较大规模资产减值损失成为公司亏损扩大的重要“推手”。据公司审计报告披露，2015、2016年末，公司应收账款余额分别为6.31亿元、4.17亿元，基本全部为应收铁岭市土储中心地价款，其中截至2016年末，上述应收款项原值为8.81亿元，3年及以上账龄占比近90%，计提坏账准备4.64亿元，2016年形成坏账损失1.77亿元，加剧公司亏损面。可见，2015年以前，公司已售土地价款回收严重滞后，从而导致大规模坏账计提，未来公司应收土储中心地价款仍有很大可能被持续计提坏账，净利亏损状态或仍将持续。 表1：近年来铁岭新城净利润波动情况（单位：亿元） 科目 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年一季度 营业收入 16.86 2.63 0.34 0.21 0.04 其中：土地一级开发收入 16.67 2.36 0.00 0.00 0.00 营业成本 7.20 0.75 0.33 0.27 0.06 其中：财务费用 0.53 0.59 0.57 1.04 0.23 资产减值损失 0.80 0.41 1.36 1.77 0.00 营业利润 9.66 0.47 -2.32 -3.17 -0.35 利润总额 9.67 0.48 -2.30 -3.14 -0.34 净利润 7.09 0.29 -1.79 -2.40 -0.34 资料来源：Wind资讯，中债资信整理 四、利息支出及短期债务偿付主要依赖外部融资，但融资渠道受阻，短期流动性压力很大 共 4页，第 3页特别评论公司有息债务规模持续扩大，截至2017年3月末为30.11亿元，主要系土地一级开发形成，资产负债率和全部债务资本化比率分别为53.62%和50.35%，虽债务负担一般，但结合其经营情况及融资环境，公司短期债务周转压力大。具体来看： 1、公司每年需偿付约2亿元利息支出，但受2015年以来所整理土地均未出让拖累，公司经营性现金流入骤减（其中2015、2016年销售商品、提供劳务收到的现金分别仅为0.96亿元和0.65亿元），且年政府补贴仅约200万元，远无法覆盖利息支出，公司利息偿付严重依赖融资周转；考虑公司土地一级开发业务或持续疲软态势以及目前账面现金类资产仅1.39亿元，预计其利息偿付仍将主要依赖外部融资； 2、截至2017年3月末，公司短期债务规模9.95亿元，但目前其账面现金类资产尚无法满足利息偿付需求、主营业务持续瘫软，公司短期债务周转基本完全依赖外部融资。但中债资信注意到：（1）构成公司资产主体的存货基本全部为土地开发成本，无自有土地储备，从其无形资产及资本公积亦未发现土地资产存在，且近年来公司存货均无抵押融资受限，故而推测，公司账面基本无可供抵押的土地资产；（2）债券资金用途方面，“16铁岭01”和“15铁岭01”募集资金均用于完成“14铁岭债”提前回售；发行成本方面，在融资政策相对宽松、资金成本低位运行的2016年一季度，公司“16铁岭01”发行成本较其他私募债处于较高水平，凸显公司信用资质相对较差，此外，公司连续两年亏损，直接限制了年内公司债和企业债券的发行渠道，银行间债务融资工具发行审核或亦趋谨慎。预计未来短期内，公司将难以通过债券进行融资（3）退市预警期，公司亦无法公开增发股票融资，股票融资仅可依赖定向增发，但考虑目前公司经营现状，增发股票融资难度亦较大；（4）目前公司银行授信未知，但根据截至2016年3月底仅剩2.25亿元银行授信和2017年一季度已新增18.7亿元银行借款占用了大额银行授信推测，公司剩余银行授信有限。综合所述，短期内，公司筹资压力大，加之应付账款偿付加剧公司资金需求，公司短期流动性压力很大。 表2：铁岭新城存续债券概况（单位：亿元） 债券简称 债券类型 发行规模 期限 债券余额 利率 增信措施 16铁岭01 私募债 5.00亿元 2016.3-2021.3 5.00亿元 6.70% 15铁岭01 私募债 5.00亿元 2015.8-2020.8 5.00亿元 6.80% 14铁岭债 一般公司债 10.00亿元 2014.3-2019.3 0.71亿元 8,45% 控股股东-铁岭财政资产经营有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 免责声明：本报告系根据公开信息做出的独立判断。对于公开信息，本公司不保障其真实性和准确性。在任何情况下，本报告中的信息或所表达的意见不构成任何机构或个人做出证券买卖出价或询价的依据。本公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不承担任何法律责任。本报告版权归中债资信评估有限责任公司所有，未经书面许可，任何人不得对报告进行任何形式的发布和复制。 共 4页，第 4页特别评论