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宏观深度报告：房地产对中国经济的影响已明显减弱

2025-07-11 芦哲东吴证券七个橙子一朵发🍊

地产对经济的影响已减弱：自2017年“三道红线”实施以来，地产及其产业链对GDP的拉动作用逐渐减弱。2024年地产行业拉动的GDP约为13万亿元，占GDP总量的9.6%，较2016年回落近7.3个百分点。尽管地产投资和商品房销售面积仍录得负增长，但在经济动能转型过程中应理性看待，两者或已接近企稳。
地产投资对经济增长的影响减弱：地产投资对经济增长的直接影响逐步减弱，一季度地产投资同比增速-9.9%，对经济增长的影响降至-0.7%。间接影响方面，地产及相关行业增加值占GDP比重降低，波动对经济增长的冲击减弱。家电、装潢建材等地产后周期行业在政策支持下逆势增长。
住宅投资占GDP比重回落：参考发达经济体经验，住宅投资占GDP比重在中长期会向4%左右回归。我国住宅投资占GDP比重在峰值更高，因此调整过程更快，截至2024年底已回落至5.2%，接近刚性区间下沿。
供需关系改善：供给端持续调整推动供需关系改善。前5个月住宅销售面积同比降幅收窄至-2.6%，竣工面积和新开工面积同比增速分别为-17.6%和-21.4%，去化周期持续改善。预计下半年专项债收购存量商品房将推动供需关系继续改善。
新增住宅需求测算：预计2025年至2030年间年均新增住宅需求约为7.3~8.9亿平方米。当前住宅销售面积8.1亿平方米，预计将逐步向实际需求下限贴近，接受供给端调整以达供需平衡。
发债房企信用风险已出清：仅万科、光大嘉宝等个别主体存量信用债利差相对较高。万科获得深铁集团持续支持，年内实际获得的股东借款总额将高达218.19亿元，主要用于偿还公开市场债券本息，信用风险基本可控。