核心观点
- 需求驱动因素：年轻用户（Z世代和千禧一代）是自存储需求的重要驱动因素，他们更换工作、城市和伴侣的频率更高，导致对自存储的需求增加。此外，整理和住房需求也是核心需求驱动因素，尤其是在住房较小或较昂贵的地区。
- 需求发现：大多数用户通过线下渠道发现自存储设施，如驾车时看到设施或口碑传播，而非线上渠道，表明自存储租赁仍是一个基于距离的决策。
- 市场表现：2025年租赁季节的街边租金增长率与往年相比表现相似，但整体租金增长率有所下降。同一店址收入增长方面，CUBE和EXR表现较好，PSA表现较差。
- 供应增长：自存储供应增长正在放缓，但尚未出现断崖式下跌。全国范围内，新项目开始的数量和现有库存的比率有所下降。
- ECRIs：ECRIs（有效租金增长调整）对收入的贡献仍然重要，PSA的ECRIs在2024年加速至历史新高。客户替代成本（CRCs）保持稳定，但租金滚动下降仍然是主要成本驱动因素。
- 多户家庭租赁：自存储租金占多户家庭租金的比例已从2018年的84.5%下降至54.2%，但仍高于REITs平均水平。
- 市场趋势：谷歌搜索量显示，“Storage Near Me”的搜索兴趣稳定，但未出现大幅增长。区域方面，东北部地区空间最为紧张，而南部和中部地区更多依赖住房转型。
- 估值：自存储REITs的估值相对于长期平均值和REITs平均水平存在溢价，但具体溢价程度因公司而异。
- 风险：主要风险包括供应过剩、经济扩张和利率上升。
关键数据
- Z世代和千禧一代的自存储使用率为16%，远高于全国平均水平11%。
- 2022年，使用自存储的主要原因包括：家中空间不足（32.7%）、搬家（26.5%）和改造（7.2%）。
- 2022年，41%的用户通过线上渠道发现自存储，而59%通过线下渠道。
- 2024年，PSA的ECRIs为24.8%，创历史新高。
- 2024年，自存储租金占多户家庭租金的比例为54.2%。
研究结论
自存储行业的需求仍然强劲，年轻用户和住房需求是主要驱动因素。虽然供应增长放缓，但尚未出现断崖式下跌。ECRIs对收入的贡献仍然重要，但客户替代成本也在上升。自存储REITs的估值相对于长期平均值和REITs平均水平存在溢价，但存在供应过剩、经济扩张和利率上升等风险。
