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领展房产基金（00823.HK）：宏观挑战严峻，业务展现抗逆力，全年业绩持续增长

2025-05-28 同花顺金融研究中心 CS杨林

公司业绩：2024/2025财年，领展房产基金实现收益142.23亿港元，同比增长4.8%；物业收入净额106.19亿港元，同比增长5.5%；可分派总额70.25亿港元，同比增长4.6%；每基金单位分派272.34港仙，同比增长3.7%。
业绩点评：
- 香港零售资产：租用率维持97.8%，平均月租金63.3港元，商户销售额同比下降3%，优于市场7%的跌幅；续租租金调整率同比下降2.2%。公司聚焦学习班、特色餐厅等新租约，引入内地商户应对市场挑战。
- 停车场业务：收益同比增长1.7%，月租收入增长0.9%，时租收入增长3.6%；通过智能泊车系统提升效率，每个泊车位每月收益升至3,391港元。
- 写字楼租用率：海滨汇租用率高达99.2%。
- 费用控制：物业经营开支同比减少2.4%，物业管理人费用、保及清洁开支同比增加2.1%，维修及保养及公用事业开支分别减少18.4%和11.8%。
中国内地零售资产：租用率达95.9%，续租租金调整率为-0.7%（主要因北京中关村领展广场表现未达预期）；上海七宝项目贡献增长，广州天河、北京通州项目升级工程动工。
国际物业组合：收益及物业收入净额分别同比增长2.2%及1.3%；澳大利亚零售物业租用率99.0%，商户销售额增长7.7%；新加坡零售资产裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza租用率99.6%，续租租金调整率达17.8%；写字楼租用率85.5%。
资本管理策略：主动安排52亿港元新融资，偿还债务净额65亿港元，负债总额减少至535亿港元；负债比率下降至23.1%，净负债比率维持在21.5%；定息债务占总债务比例为66.9%，平均借贷成本降至3.6%。
预期概括：面对宏观经济不确定性，公司将继续践行积极运营策略，维持租务稳定，推进资产提升计划；深化“房托+”定位，拓展多元化业务；若房托基金纳入沪深港通，有望提升流动性和估值。
风险提示：消费不及预期、租金及租用率波动、政策变化等。