在香港房地产市场的机遇与资产重新评估预期

香港房地产市场分析

核心观点
香港房地产市场正进入稳定和复苏阶段，尽管短期库存消化压力仍然存在，但多重积极因素预计将推动市场改善。主要驱动因素包括人民币升值、香港股市财富效应、政策宽松、利率下降及内地人才流入。

市场现状与挑战
2024年，香港私人住宅交易量/值同比分别上升25%/18%，创下三年新高，但平均价格仍承受压力，主要由于新增供应集中、高利率环境及宏观经济不确定性。高库存和高利率仍是主要挑战，已售未售库存消化期超过20个月，平均价格连续38个月同比下跌（截至2025年3月）。

积极因素与机遇

1. 人民币升值：更强势的人民币可能支持香港再通胀，推动资本从内地流向香港房地产。
2. 财富效应：香港股市活力增强可能产生财富效应，利好本地市场。
3. 政策宽松：流动性逐渐放松，利率下降（HIBOR迅速下降），投资吸引力增加。
4. 人口趋势：高端人才计划已引进18万新移民，改变人口结构。
5. 政策空间：房地产政策已回到2009年前水平，港府仍有支持余地（如抵押贷款、税收、租金及供给侧政策）。

资产复苏预期

• 住宅市场：交易量和价格预计2025年下半年趋于稳定并反弹，2025/2026年交易量同比增长3/5%，价格上涨0/3%。
• 商业资产：受益于情绪改善、消费复苏和租金增长。

股票推荐

• 港铁公司（MTR Corporation）：评级OW，拥有充足土地储备和高品质商业资产，预计2025/2026年归因净利分别为203亿港元和127亿港元。目标价29.5港元。

风险提示

• 香港房地产市场复苏速度低于预期。
• HIBOR短期反弹可能推高抵押贷款利率。
• 资本性支出、零售租金跌幅、房地产市场疲软及税收风险。