申万房地产地产24年及25Q1财报综述板块报表总体走弱结构分化近期房地产

2024年板块整体表现

• 营收同比下滑19.3%（较2023年-21.6pct），主要因2022年销售增速回落，其中一线房企-16% > 二线-23.5% > 三线-24%。
• 净利润同比下滑2510%（较2023年-2468pct），多数房企业绩下滑源于结算偏弱、结转毛利率下行、费率提升及减值占比提升，其中二线房企-246% > 一线-321% > 三线-11694%。

盈利能力恶化

• 毛利率和净利率均创历史新低，2024年板块毛利率14.8%（较2023年-2.6pct），净利率-8.9%（较2023年-9.2pct）。
• 三项费用率提升至9.9%（较2023年+1.9pct），减值损失占营收比升至8.4%（同比+4.9pct）。

财务状况承压

• 净负债率提升至83.6%（同比+11.0pct），源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升，以及业绩亏损导致净资产下降。
• 剔除预收款后负债率同比+0.6pct，现金短债比下降至1.0倍（同比-0.4倍）。
• 未售库存占比总资产进一步下行至历史新低，显示后续补库存需求仍存。

销售回款持续下滑

• 2024年销售回款同比-26%，25Q1降幅收窄至-8.1%。销售回款对营收覆盖比为75%（同比-6pct）。
• 预收账款同比-26.5%，预收锁定率降至0.61倍（历史低位），其中一二线房企仍相对略高。

投资建议

• 维持房地产及物管“看好”评级，推荐：
  • 产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；
  • 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；
  • 低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；
  • 物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。