- 销售业绩：2024年万科合同销售额2,460.2亿元，合同销售面积1,810.7万平方米，同比分别下降34.6%和26.6%，降幅高于行业平均水平。核心城市头部优势稳固，在26个城市销售金额排前三。销售回款率超100%，但全年销售商品、提供劳务收到的现金流入2010亿元，同比减少32.2%。四季度单季经营性现金流净流入86.5亿元，环比增长25.3倍，全年经营性现金流实现38亿元净流入。
- 投资策略：2024年万科投资态度审慎，全年新增土地计容建面137万平方米，同比减少77%，拿地总价91.38亿元，拿地销售比0.04。权益土地款支出同比减少88%至55.6亿元，拿地权益比例60.8%。投资聚焦一二线，一线、二线新增土地计容建面分别占27.5%和49.6%，主要集中在广州、成都、杭州、上海和武汉等城市。2024年末项目储备总计容建筑面积约6,838万平方米，较2023年末减少25.6%，可支撑未来三至四年的发展。
- 利润表现：2024年万科营业收入3,431.8亿元，同比下降26.3%，其中物业开发收入3,010亿元，同比降幅30%。年末合同负债1923.6亿元，对物业开发收入覆盖倍数不足1。毛利349.1亿元，同比降幅50.8%，结算毛利率探底至9.5%。计提335.5亿减值拨备，存货跌价70.6亿、信用损失264亿等，导致净利亏损扩大至487亿元（减值拨备占比69%），归母净利亏损扩大至494.8亿。
- 负债与现金流：2024年万科新增融资和再融资948亿元，同比增长5.7%，融资总量相对稳定。年内按期偿还境内债与境外债共197亿元，年末有息负债3,612.8亿，较年初增长12.9%。短债规模1,582.8亿，占比43.8%，2025年将面临偿债高峰期。年末货币资金881.6亿元，较年初减少11.7%，现金短债比0.56，扣除预售监管资金后，真实流动性承压。净负债率80.6%，较去年初增长25.9个百分点。
- 多元化业务：万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业。万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%，年末累计完成250个蝶城流程改造验收。租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间，截至2024年底共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，出租率95.6%。商业业务和物流业务收入分别为88.9亿元和39.7亿元，同比分别下降2.5%和持平。
- 研究结论：万科一次性出清财务风险，可能源于新管理层上任与前任管理层切割，明确权责划分。基于2024年低业绩基数，2025年可能迎来业绩拐点，修复市场信心。新管理层将力图优化现金流，避免成为行业系统性风险的导火索。聚焦三大主业，短期有望提振现金流，穿越房地产深度调整期。
