上海楼市调研情况及市场展望

上海楼市最新分析与政策解读（中泰地产分析师侯希泽）一、二手房市场情况 1.成交规模环比下降 。4月成交量预计2.3—2.4万套，环比3月（2.9万套）下降约20%，主要受清明/五一假期及学区购房需求减少影响。 价格环比下滑0.2%—0.3%，降幅较年初扩大，但好于2023年8—9月（降幅超0.5%) 2.成交结构以低总价为主 500万以下房源占比超70%，其中300万以下“老破小”占比显著，反映刚需主导市场 3.市场供需矛盾突出 挂牌量回升至高位（接近2023年9月政策放松前水平），供过于求压制价格。 预计5—6月价格继续松动，若无政策刺激，成交量或进一步环比下滑（两位数跌幅)。 二、新房市场分化加剧1.高端改善项目热销 市中心豪宅供不应求：如徐汇滨江绿城·潮鸣东方（均价19.5万/m2）、华润新杨思项目（10.7万/m）、浦发仁恒北蔡源（9.18万/m）去化快，部分触发积分摇号， ·原因：稀缺性（2017—2023年优质地段供应少）+价格倒挂（新房限价低于二手次新房) 2.外围刚需项目遇冷 5外环及五大新城项目去化压力大，600—1000万价位段成交占比下降。原因：7090政策取消后开发商转向大户型，刚需供应过剩。 三、政策与城市更新影响1.中央政策导向 。重点支持核心城市（如上海）通过**城市更新（拆迁、旧改）**刺激需求， 预计上海2024年拆迁资金投入增至1400—1500亿（2023年约1000亿）2.对市场的支撑作用 拆迁释放购房需求，叠加限购放松（首付比例降低），预计上海二手房月成交底线维持在1.8—2万套（2023年最低1.5万套）。 四、总结与展望 1.二手房：价格阴跌、刚需主导，需关注政策是否加码（如税费优化）2.新房：分化持续，高端项目靠稀缺性支撑，刚需依赖拆迁带动。 3.风险点：若政策力度不足，价格下行压力或传导至新房市场。 分析师观点：上海楼市短期承压，但核心地段抗跌性强，全年成交量有望在政策托底中保持平稳。