不动产类资产证券化市场分析报告

不动产类资产证券化市场分析报告 目录 2024年，不动产类资产证券化产品发行规模创新高，市场热点向清洁能源发电及持有型不动产延伸。尽管信用风险仍集中于不动产类资产证券化产品，但央企主导发行及政策利好推动风险事件下降，政策端聚焦底层资产稳健性。展望2025年，在金融严监管完善交易结构、央企主导及商业地产盘活存量资产带动下，预计发行延续增长态势，存量风险将逐步出清。 发行概况.............................2产品创新.............................5信用等级调整及违约展期...............6政策分析............................10总结与展望..........................10 发行概况：近年来，在政策支持和市场需求的双重作用下，不动产类资产证券化产品在发行笔数及发行规模上均呈现增长态势。2024年，不动产类资产证券化产品共发行142单，发行规模合计2,449.63亿元，同比增长30.37%，受益于类REITs产品发行规模的大幅增长，不动产类资产证券化产品发行规模创新高。 分析师 刘晶玉010-67413460结构融资部行业组长liujingyu@dagongcredit.com 产品创新：2024年，在能源转型背景下，清洁能源发电（光电、风电、水电）成为市场热点。同时，作为与公募REITs衔接的标准化场内产品，持有型不动产ABS产品加速推进。 吴林芳010-67413379结构融资部分析师wulinfang@dagongcredit.com 信用表现：2024年，评级下调及违约产品主要集中于不动产类资产证券化产品，但随着政策持续利好及近年来发行主体以央企为主，风险事件较往年有所减少。 高晨妍010-67413493结构融资部分析师gaochenyan@dagongcredit.com 政策分析：不动产类资产证券化产品相关制度主要聚焦于底层资产的稳健性；行业及宏观层面，促消费、稳投资、优化存量仍为主基调，商业地产企业面对挑战与机遇继续强化运营能力，拓展融资渠道；基础设施REITs的常态化发行与基础设施类REITs形成联动效应。 客户服务 电话：010-67413300客服：4008-84-4008Email：research@dagongcredit.com 总结及展望：金融严监管的驱动下，不动产类资产证券化产品交易结构及增信措施愈发完善，发行主体以央企为主，预计2025年，在商业地产企业拓展融资渠道与盘活优质存量资产的带动下，不动产类资产证券化产品发行仍延续增长态势，存量风险项目将逐步出清。 2025年4月11日 2024年，资产证券化市场发行情况继续好转，发行规模较上年继续增长，其中不动产类资产证券化产品（CMBS/CMBN、类REITs）整体发行情况较为稳定。 一、发行概况 2024年，不动产类资产证券化产品发行规模同比有所增长，整体发行利率维持较低水平，发行场所主要集中于上海证券交易所，CMBS/CMBN产品的底层资产类型主要集中在办公物业及混合物业，类REITs产品的底层资产类型较为明显地集中在基础设施，央企成为不动产类资产证券化产品发行主力。 1.发行概况 2022～2024年，在政策支持和市场需求的双重作用下，不动产类资产证券化产品在发行笔数及发行规模上均呈现增长态势。2024年，不动产类资产证券化产品共发行142单，发行规模合计2,449.63亿元，同比增长30.37%，受益于类REITs产品发行规模的大幅增长，不动产类资产证券化产品发行规模创近年来新高。其中，CMBS/CMBN发行64单，发行规模合计693.52亿元，同比下降24.27%，主要受经营性物业贷款政策放松影响，部分企业通过获取经营性物业贷款置换存量CMBS/CMBN；类REITs发行78单，发行规模合计1,756.11亿元，同比增长82.31%。 数据来源：WIND，大公国际整理 2024年，不动产类资产证券化产品发行场所主要集中于上海证券交易所（以下简称“上交所”），共发行96单，发行规模1,719.02亿元，同比增长40.54%。其中CMBS发行47单，发行规模526.95亿元，同比下降22.42%；类REITs发行49单，发行规模1,192.07亿元，同比增长119.16%。2024年，深圳证券交易所（以下简称“深交所”）共发行不动产类资产证券化产品27单，其中CMBS发行14单，类REITs发行13单，发行规模402.58亿元；银行间市场发行规模最少，为328.03亿元，其中CMBN发行3单，类REITs发行16单。 2.底层资产类型 不动产类资产证券化产品底层资产类型方面，CMBS/CMBN产品的底层资产类型主要集中在办公物业及混合物业，合计发行规模占CMBS/CMBN产品发行总规模的59.01%，以单一区域的物业资产为主，另有项目打包多个物业来作为底层资产扩充物业多样性；类REITs产品的底层资产类型较为明显地集中在基础设施，发行规模占类REITs产品发行总规模的68.07%，其中以能源基础设施作为底层资产的居多，包括光电、风电、水电基础设施等。 数据来源：CNABS，大公国际整理 3.管理人情况 2024年，不动产类资产证券化产品管理人较为集中，头部效应明显。2024年占比前十大的管理人合计发行规模1,990.24亿元，占全年发行规模的81.25%，其中中信建投作为管理人发行的不动产类资产证券化产品规模占比为25.29%，中信证券作为管理人发行规模占比为16.72%，华泰证券作为管理人发行规模占比为11.86%。 分类别来看，CMBS/CMBN产品管理人前五大分别为中信证券、中信建投、国泰君安、平安证券和申万宏源，发行规模合计451.38亿元，占全年发行规模的65.09%；类REITs产品管理人前五大分别为中信建投、华泰证券、中信证券、中金公司和国信证券，发行规模合计1,236.18亿元，占全年发行规模的70.39%。 4.发行人及其行业分布情况 2024年，不动产类资产证券化产品发行人所属企业性质集中度较高，央企成为发行主力。央企发行人全年共发行52单，发行规模为1,258.26亿元，占全年发行总规模的51.37%。其次是地方国有企业，全年共发行77单，发行规模为839.25亿元，占全年发行总规模的34.26%。其他为公众企业、民营企业和外资企业，合计占全年发行总规模的14.37%。央企发行人占据不动产类资产证券化产品市场的主导地位，头部效应凸显。 数据来源：WIND，大公国际整理 2024年，不动产类资产证券化产品发行人主要集中于租赁和商务服务业，发行规模为1,365.74亿元，占当年发行总量的55.75%，发行规模较上年增长56.86%，继续保持为发行人最集中的行业。 5.发行利率情况 2024年，不动产类资产证券化产品发行利率整体呈下降趋势；类REITs产品发行利率整体低于CMBS/CMBN产品且利率分布整体更加集中，利率波动较CMBS/CMBN产品更小。2024年类REITs产品AAAsf平均发行利率为2.52%，CMBS/CMBN产品AAAsf平均发行利率为2.69%，类REITs产品平均发行利率低于CMBS/CMBN产品；2024年下半年类REITs发行数量增长，发行利率集中在2.00%～3.00%之间。 数据来源：WIND，大公国际整理 二、产品创新 2024年，在能源转型背景下，清洁能源发电（光电、风电、水电）成为市场热点。同时，作为与公募REITs衔接的标准化场内产品，持有型不动产ABS产品2024年共计发行5单。 2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“《通知》”），该《通知》对经营性物业贷款在借款主体、资金用途及贷款额度进行放宽，使得其对于CMBS/CMBN的替代性更加明显，因此2024年CMBS/CMBN发行规模同比有所下降，但地方国企仍在积极尝试以发行CMBS/CMBN的方式盘活资产。2024年1月，常州市首单不动产CMBS“渤海汇金-苏控集团1号商业物业资产支持专项计 划”成功发行；2024年3月，四川省省属国企首单酒店CMBS“国信证券-四川旅投资产支持专项计划”成功发行，两只产品的发行主体/增信方均为国有企业。 2024年，在能源转型背景下，已发行类REITs产品的底层资产中，清洁能源发电（光电、风电、水电）占主要地位。2024年政策鼓励绿色资产证券化产品发行，大型能源企业通常以风电、光伏等清洁能源项目为基础资产，以类REITs模式发行。2024年3月1日，“国家电投-广西电力清洁能源绿色碳中和乡村振兴资产支持专项计划”成功发行，该产品为首单“绿色+碳中和+乡村振兴+革命老区”四贴标ABS、革命老区主题类REITs；2024年8月15日，全国首单蓝色碳中和类REITs“华能国际-广东公司新能源基础设施投资蓝色碳中和资产支持专项计划”成功发行，底层资产为华能汕头勒门（二）594MW海上风电场项目。未来清洁能源类REITs产品将持续作为市场热点。 2024年，不动产类资产证券化市场继续聚焦于持有型不动产ABS产品。2024年市场共计发行5单持有型不动产ABS产品，2024年7月发行的“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”为市场第二单持有型不动产ABS产品，同时是首单产权类持有型不动产ABS；2024年8月“安江高速持有型不动产资产支持专项计划”于上交所发行；2024年11月，“中信证券越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”和“九永高速持有型不动产资产支持专项计划”分别在深交所和上交所发行；2024年12月，“平安证券-中国铁建第一期持有型不动产资产支持专项计划”于上交所发行。近期，“中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划（可持续挂钩）”成功发行，标志着我国数据中心领域首单持有型不动产ABS的诞生，推动数据中心行业实现了从“重资产沉淀”到“轻资产循环”的转型。持有型不动产ABS作为在资本市场中盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的创新实践类产品，正继续发挥其积极作用和影响。 三、信用等级调整及违约展期 2024年，评级下调及违约产品主要集中于不动产类资产证券化产品，但随着政策持续利好及近年来发行主体以央企为主，风险事件较往年有所下降。首单以物抵债结束违约的CMBS产品，可通过资产运营产生收入或资产再处置在一定程度上保证投资人的权益，从该角度来看，不动产类资产证券化产品仍然是风险较为可控的资产证券化产品之一。 1.信用等级调整 2024年，全市场共有3单资产证券化产品评级下调，同比持平，自2023年起，资产证券化产品评级下调单数大幅减少，主要因市场环境向好、监管政策调整、近年来发行产品审核趋严等。2024年的3单下调评级资产证券化产品均为不动产类，包括2单CMBS和1单类REITs，发行年份均在资产证券化产品爆发式增长的2017～2018年。 “天风-渔阳饭店资产支持专项计划”，产品类型为CMBS，于2018年11月发行，原始权益人及增信主体均为同方国信投资控股有限公司（以下简称“同方国信”）。公开信息未披露该产品评级调整的原因，但经公开渠道查询，原始权益人/增信主体同方国信主体信用等级由AAA下调至AA+，因此该产品此次评级下调或为原始权益人/增信主体的信用等级下调导致。 “华西证券-雅居乐国际广场商业物业资产支持专项计划”，产品类型为CMBS,于2018年4月发行，原始权益人为海南雅居乐房地产开发有限公司。根据公开信息，“深圳市世联资产房地产土地评估有限公司于2023年11月3日出具《房地产市场价值估价报告》,采用收益法与比较法对抵押物进行评估,抵押物于价值时点2023年8月4日的最终评估价值为660,331.93万元,较首次评估基准日的评估价值下降4.30%;优