招商蛇口机构调研纪要

一、业绩发布
招商蛇口2024年度业绩说明会暨投资者交流会于2025年3月18日召开，公司管理层介绍了2024年业绩及财务数据，董事总经理朱文凯分享了经营情况及2025年发展策略，董事长蒋铁峰则阐述了公司未来发展战略及规划。

二、主要问题及回复

1. 城市更新

   • 公司在城市更新方面储备项目近20个，计容建筑面积约700万平方米，2024年完成专规批复的项目包括深圳后海蛇口饼干厂、佛山宝华等。
   • 未来三年预计销售贡献旧改项目8个，供应货值约600亿元，重点关注外立面改造、加装电梯等提升老旧小区居住品质。

2. 2025年展望

   • 经济形势：中央经济工作会议及政府工作报告提出积极宏观政策，经济有望平稳增长。
   • 房地产政策：政策基调积极，将持续围绕释放需求和改善供给发力，推动市场止跌回稳。
   • 市场趋势：2024年市场波动较大，2025年预计筑底回稳，核心城市结构性机会乐观。

3. 开源与节流

   • 开源：代建业务成为重要组成部分，2024年新增77个代建项目，强化开发业务基本盘，资产运营业务收入规模持续增长，物业服务利润增长超收入增长。
   • 节流：压降“三费”，夯实开发成本，债务成本年末综合资金成本2.99%，未来将稳杠杆、稳投资，夯实资产质量。

4. 土地市场策略

   • 2025年土地市场热度较高，核心城市溢价率上升，公司将以销定投、量入为出，聚焦核心城市、核心区域，坚持“四个不失”：战略不失误、不失血、不失速、不失志。

5. 代建业务

   • 2024年新增77个代建项目，累计管理面积超2000万平方米，未来将作为开发业务重要补充，持续培育代建平台。

6. 资产运营业务

   • 集中商业、产业园区、公寓三大主力业务收入和EBITDA同比提升15%，未来目标成为国内领先的商业资产管理公司、行业前五的公寓运营商、中国领先的产业园区综合运营服务商。

7. 物业服务业务

   • 招商积余作为核心平台，将依托招商蛇口开发板块输出好房子、好服务，结合代建代运营项目及招商局集团业务协同，2025年将进一步提升市场化及非住物业规模，提升服务品质。

8. 公募REITs

   • 公司已发行住房租赁REITs，未来将利用REITs促进资产运营周转，形成产融协同，计划常态化扩募，推动房地产新发展模式。