国君地产|用科技,重塑永续生意的现金曲线——地产论道之物业篇

报告核心观点：物企的永续经营生意本质上是围绕收入与成本曲线调整的估值故事。过去，物企通过拓展高价项目、增值服务等方式推动收入上移，但2022年后效果显著减弱，呈现“增收不增利”现象，主要受房地产规模下行、增值服务毛利率下滑及资产减值影响。当前，科技注入成为新机遇，机器人替代人工有望实现成本曲线下移。

关键数据：2023年上市物企中，62%的人工成本占比超过40%，人工成本是成本端的重点攻克对象。

研究结论：

1. 科技注入潜力：机器人擅长TO B端固定化、重复性工作，与物业服务“四保一服”特点匹配，如碧桂园服务的零号机器人已在保洁业务中实现效率与质量双重提升。机器人技术门槛低，大规模替代难度小，可行性高。
2. AI拓展想象空间：AI管家可提供个性化、智能化服务，实现“人人有管家”、7*24小时无休服务、服务质量突破，并通过API接入外部服务构建“平台+生态”模式，实现价值裂变。
3. 重估机会：存量物业占比高、人工成本占比高、住宅业态占比高、愿意为科技付费的物企，在本轮有望获得更大重估空间。

风险提示：机器人在物业行业实际使用效果不及预期，物企科技投入不及预期。