地产论道之预售制度篇（二十三）：改革融资，重塑生态

核心观点

二十届三中全会明确提出改革我国商品房预售制度，其重点在于融资模式转变而非表面行政管制，这将深远影响行业健康发展。预售制度自1994年确立以来，对行业规模扩张和城镇化发展起到重要作用，但也存在楼盘烂尾、延期交付等问题。国内外预售制度的核心差异在于预售资金的流向和监管严格程度，日本、美国、新加坡的预售资金监管更为严格，房企融资功能受限，杠杆率较低。我国预售制度下预售资金支付体量更大、节点更靠前，房企利用预售资金打造快周转高杠杆运营模式，导致杠杆率较高。

关键数据

• 2020年期房销售占比峰值87%
• 2021年预售资金占房地产资金来源近53%
• 2021年起现房销售占比逐步提升，至2024年上半年达到30%
• 日本、美国、新加坡竣工交付前预售资金占比均不超过25%
• 我国房企预收账款占负债比例达34%
• 我国典型房企资产负债率均值72%，高于日本（68%）和美国（32%）

研究结论

预售制度改革预期将以房企降杠杆为基调，重点关注预售资金管理范畴和管理方式的革新，例如减少预售资金规模、延后资金支付和拨付节点，并构建额外的保护机制以保护购房者权益。改革后预售资金的融资功能将有所减弱，房企需开拓其他融资渠道，尤其是无息融资渠道。投资建议维持板块的两端配置，一方面选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展。风险提示：预售制度改革进程不及预期。