以房价变动之窗透视城市经济韧性

大公国际：以房价变动之窗透视城市经济韧性 技术研究部（研究院、业务风险控制部）赵艺苑戚旻婧2025年3月27日 一直以来，中国房地产市场都是社会各界关注的焦点。2024年中国整体房价呈现下行态势，但存在新房与二手房市场分化、各线城市分化等现象。在房价普遍下跌的当下，城市的房价跌幅不仅直观地反映了房地产市场的冷暖，也映射出城市的人口流动、城市的吸引力、以及居民对城市的未来发展预期等多维度信息，可以说，透过房价跌幅，我们可以从侧面初步评估一个城市的经济韧性，甚至可以在一定程度上突破原有城市线级的限制，更有预见性地透视城市发展潜力。具体而言，当前我国二手房市场存在“以价换量”现象，因此现阶段新房价格跌幅对城市经济韧性的代表性更佳，但我国房地产正逐步向存量房市场转型，随着二手房市场非理性扰动因素的逐步消散，未来二手房价格或代表性更强。 一、城市经济韧性的定义与意义 “经济韧性”这一概念通常用于描述区域在竞争性市场中抵御冲击、恢复增长及重组路径的能力。对于城市来说，城市经济韧性指的是城市面对内外部经济冲击和变动时，其经济系统能够维持稳定运行、及时调整并恢复活力的能力。 城市经济韧性的强弱，对于城市的未来发展具有至关重要的意义。一个具备经济韧性的城市，不仅能在逆境中减少损失，还能迅速找到新的发展机遇，实现经济的可持续发展。在全球化的大背景下，各城市面临的外部挑战日益复杂多变，如经济周期的波动、全球贸易环境的恶化、新兴技术的冲击等。当城市拥有较强的经济韧性时，才能在激烈的城市竞争中脱颖而出，成为经济活动的热点和枢纽。同时，一个经济韧性强的城市，能够更好地提供就业机会、教育资源、医疗保障等公共服务，提高居民的生活质量和幸福感。 二、2024年中国房价整体走势 根据国家统计局公布的70个大中城市的商品住宅销售价格数据，2024年中国房价整体呈下降态势，但存在新房与二手房市场分化、一二三线城市分化等现象。 分市场来看，新房方面，2024年1月至12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数平均值环比跌幅1前三季度波动较大，最后一季度有所收窄；同比跌幅在110月逐月扩大，1112月小幅收窄，新房市场整体表现疲软。从具体数据上看，房价环比上涨的城市数量占比110月一直保持在低位，年末有所回升；房价同比上涨的城市数量占比则从1月的2429持续降至12月的286，显示出了购房者对市场信心的不 1国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数环比以上月为100，同比以上年同月为100进行测算，此处以70个城市指数平均值与100 的差值作为涨跌幅进行测算，大于100为涨，小于等于100为跌，本节下同。 足。 图170个大中城市新建商品住宅销售价格指数平均值同比、环比跌幅情况（） 000 100 200 300 400 500 600 20241 20242 20243 20244 20245 20246 20247 20248 20249 202410 202411 202412 700 同比均值涨跌幅环比均值涨跌幅 数据来源：国家统计局，大公国际整理 图270个大中城市中新建商品住宅销售价格指数同比、环比涨跌城市数量占比（） 84298429 8857 9143 971497149714 9429 9571 6714 7571 9000 1143 15711571 857286571286286 429 3286 2429 1000 10000 9000 8000 10000 7571 81438429 92869571971497149714 9714 95719571 9714 2429 18571571 714429286286286286429 429 286 9000 8000 7000 6000 5000 7000 6000 5000 4000 4000 3000 2000 1000 20241 000 3000 2000 1000 202412 202411 202410 20249 20248 20247 20246 20245 20244 20243 20242 20241 000 202412 202411 202410 20249 20248 20247 20246 20245 20244 20243 20242 环比上涨环比下跌 同比上涨同比下跌 与新房市场相比，二手房市场的整体表现更为低迷。2024年70个大中城市二手住宅销售价格指数跌幅走势与新房相似，除最后一个季度跌幅收窄外，前三个季度环比跌幅波动扩大，同比跌幅逐月扩大，但二手房市场下跌趋势较新房更为明显。特别是在房价环比上涨的城市数量占比方面，二手房市场持续处于低位，除6月达到571、最后一季度到达10外，其余月份均在3以下。而同比方面，70个大中城市二手住宅价格同比均为下跌，无一上涨。这种整体下跌的态势，不仅表明二手房市场正承受着巨大的下行压力，也预示着市场调整可能需要更长的时间。 二手房市场销售价格指数下跌趋势较新房更为明显是受到了多种因素的影响，包括非理性因素扰动、市场供需关系失衡、居民降价预期等。在过去的一段时间里，二手房市场受到如恐慌性抛售、价格虚高等非理性因素的扰动，叠加二手房市场更为复杂且更易失衡的供需关系，二手房市场更容易出现大幅波动性下跌。同时，由于二手房市场“以价换量”现象的持续存在，购房者普遍持观望态度，等待价格下跌后再入市，进一步加剧了二手房市场价格的下跌趋势。 图370个大中城市二手住宅销售价格指数平均值同比、环比跌幅情况（） 000 200 400 600 800 1000 20241 20242 20243 20244 20245 20246 20247 20248 20249 202410 202411 202412 环比均值涨跌幅同比均值涨跌幅 数据来源：国家统计局，大公国际整理 图470个大中城市中二手住宅销售价格指数同比、环比涨跌城市数量占比（） 10000 9000 8000 7000 6000 10000 9714 9714985798571000094299857985710000 88578571 871 286286143143000571143143000 1286 11431429 10000 1000010000100001000010000100001000010000100001000010 000 000000000000000000000000000000000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 5000 4000 3000 2000 1000 000 3000 2000 1000 202411 202410 20249 20248 20247 20246 20245 20244 20243 20242 20241 000 202411 202410 20249 20248 20247 20246 20245 20244 20243 20242 20241 同比上涨同比下跌 环比上涨环比下跌 数据来源：国家统计局，大公国际整理 分区域来看，一、二、三线城市在新房和二手房市场上的表现也呈现出显著差异。在新房方面，一线城市中，新房销售价格指数平均值除上海实现了同比上涨（46），北京、深圳、广州均下跌，分别下跌24、69和82；二线城市中，除西安上涨了29，其余城市则不同程度下跌，跌幅在0283之间；而三线城市，所有城市新房价格全部下跌，下跌幅度在1489之间。总体而言，一线城市房价相对坚挺，二线城市尚有城市房价上升，但三线城市则韧性不足。 在二手房方面，一、二、三线城市则全线下跌，此外，根据中指研究院统计的百城价格指数报告，截至2024年底，全国百城二手住宅价格环比已连跌32个月，由于二手房市场“以价换量”现象的持续存在，叠加居民降价预期，预测未来一段时间内市场仍然承压，房价还将继续下降。 三、从房价变动透视城市经济韧性 （一）房价跌幅背后的城市经济韧性分析 将国家统计局公布的2024年112月70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数环比涨跌幅进行均值计算。在新房方面，仅上海和太原上涨，其余城市均下跌，分一二三线城市来看，一线城市涨跌幅均值为034，二线城市涨跌幅均值为047，三线城市涨跌幅均值为053。在二手房方面，各线城市均下跌，一二三线城市跌幅分别为058、068和073。可以看出：一线城市房价相对坚挺，综合实力强，经济韧性显著。2023年以来，中央持续发布房地产市场利好政策，各城市也纷纷跟进，而一线城市由于其综合实力较强、产业结构多元、基础设施完备，虹吸效应下吸引人口持续涌入，购房需求相对旺盛，并 且出于对人口数量、城市容量等因素的综合考虑，政策面相对更紧，放松空间相对受限，且放松时间普遍更晚，因此，在房价普跌态势下，相较二三线城市，一线城市房价整体表现更为坚挺，能够较好地维持或小幅下跌。 但在房地产下行趋势不变且持续承压的当下，虽然一线城市房价整体表现较二三线城市更为坚挺，二三线城市中仍涌现出诸如西安、成都等新一线城市2，房价指数3表现强于广州、深圳这两个一线城市。从数据来看，西安、成都两地20212023年的房价指数均连年上升，2024年西安的平均指数同比微幅上涨，成都的虽然有所下跌但跌幅较小，在在房价普跌形势下表现突出。而广州和深圳两座一线城市，虽在2021 2022年间保持指数上升，但2023年起均呈现出下降趋势，且2024年平均指数与去年同期相比进一步下跌，跌幅甚至远超部分二三线城市，与同为一线城市的上海表现截然不同。我们发现，成都和西安良好的房价表现与其较强的经济韧性密切相关，例如，作为中国西部的经济引擎，西安不仅承载着千年的历史文化积淀，更坐拥得天独的地理优势，是连接东西部的重要枢纽。近年来，西安大力推进产业结构优化升级，积极布局高新技术产业，成功打造了多个国家级高新区和创新创业高地，不仅汇聚了众多世界500强企业和高新技术企业，还吸引了海量高端人才，形成了产学研深度融合的创新生态体系。这种蓬勃发展的产业生态，为西安的经济注入了源源不断的活力，增强了其抵御外部风险的能力。正因如此，西安房价才能在二三线城市的一片“愁云惨淡”中稍稍“拨云见日”。 房地产行业作为我国的支柱性产业，对于城市经济发展具有重要意义，而在房价普遍下跌的背景下，各城市房价的跌幅差异实际上为观察城市经济韧性提供了一个独特窗口，反映出了城市经济活动的变化和市场的预期。同时，房价作为一个相对高频且直观的指标，可以一定程度上突破原有城市线级的限制，更加预见性地反映城市的经济韧性并透视城市发展潜力。房价跌幅较小的城市，往往意味着其经济基本面较为稳固，能够较好地抵御外部冲击，这些城市通常具备较为多元的产业结构、较为完善的基础设施和较高的人口吸引力，因此，在房地产市场调整时，这些城市能够相对较好地维持房价的稳定。相反，房价跌幅较大的城市，则可能面临着经济韧性不足的问题。这些城市可能缺乏足够的产业支撑，过度依赖房地产行业，导致在市场调整时房价容易出现大幅波动。此外，这些城市的人口吸引力也可能相对较弱，无法持续吸引人口流入以支撑房地产市场的稳定。综上所述，我们认为，在房价普跌形势下，房价跌幅或成为侧面衡量经济韧性的重要指标。 （二）通过房价变动透视城市经济韧性 结合百强城市排名及新一线城市榜单对前文结论进行进一步印证。从城市排名来看，在华顿经济研究院发布的2024年度百强城市榜单中，新房价格跌幅较大的城市，其排名也相对靠后。但各线城市内部经济 2本文中的“新一线城市”定义来源于第一财经新一线城市研究所每年评选的榜单。 3此处指数所指为国家统计局公布的每年70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，下文同。 发展等本身就存在较大差异，且百强城市评选综合考虑了各地经济软硬实力，会受到城市功能定位、历史发展等多因素影响，同时，百强城市评选时间频次较低，而房价变动更新频率相对较高，并且包含了居民预期