互联网+和自贸区的成立推动了物流产业的发展

核心观点与关键数据

2015年上半年，中国高端物流市场在互联网+和自贸区政策推动下呈现稳步发展态势。主要观点包括：

1. 土地供应与成本：工业用地土地供应减少导致地价上涨，推动开发商提高仓库层数和容积率以应对成本压力。普洛斯、嘉民等主导市场，本地开发商如菜鸟网络、平安不动产、万科等加速布局。

2. 需求驱动因素：电商持续高速增长带动快递行业需求，跨境电商发展进一步刺激物流仓储空间需求。自贸区政策逐步落地也将促进需求增长。

3. 深圳市场创新趋势：深圳物流市场呈现三大创新趋势：

   • 平台创新：增设W0物流用地、推动新型物流载体建设、整合深港物流与珠三角产业腹地。
   • 应用创新：以大数据应用推动智慧物流升级，包括软硬件技术升级、物流思维变革及智能快递、社区物联等应用。
   • 模式创新：推动行业高效整合，包括仓储物流产业链整合、供应链一体化服务、跨境物流整合，以及高端仓储园区、第三方物流运营+园区等模式发展。

4. 需求与租金市场：

   • 主要租赁需求来自第三方物流、电商租户和制造商，预计未来持续占市场主导。
   • 2015年上半年租金维持稳定，部分业主小幅提价。深圳租金最高（43.9元/平米/月），环比上涨4.0%；武汉空置率较高（33.3%），但需求强劲；天津因新供应竞争导致租金略有下降。

5. 未来供应预测：

   • 上海、武汉、重庆将迎来大量新供应，空置率或略有上升但租金保持稳定。
   • 深圳新增供应最少（9.9万平米），因土地供应紧张；北京未来供应将增加到29万平米，但中长期工业用地供应将大幅减少；武汉未来两年半新增供应超69万平米，机构投资人仍看好市场。

研究结论

中国高端物流市场在政策与经济双重驱动下保持增长，但区域间供需差异明显。深圳等一线城市因土地限制供应有限，而武汉、重庆等地供应过剩将加剧市场竞争。行业高端化趋势推动智慧物流和供应链整合发展，电商和跨境业务成为核心需求增长点。未来市场需关注自贸区政策落地、电商持续增长及智慧物流技术应用等关键因素。