上海城市更新白皮书总结
上海城市更新已进入“有机更新”新阶段，注重提升城市品质和活力，实现内涵式创新发展。现阶段主要着力点为商业商务区、工业用地、老旧住区和历史文化风貌区，关注空间重构与社区激活、生活方式和公共空间品质、功能复合与空间活力、历史传承与美丽塑造、公众参与与社会治理、低影响与微治理。
政策支持： 上海出台《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则》，调整规划政策和土地政策，支持城市更新项目开展。开展城市更新试点工作，总结实践经验，为出台更精细化的政策和采用更适用于老旧建筑改造的技术规范和管理模式提供经验。
城市更新类型：
- 大片区更新： 成片区拆除符合改造条件的建成区，重新分割产出，并进行新的土地招拍挂，提升片区对居民、商业、办公租户的吸引力，实现土地增值和整体物业价值的提升。例如上海真如副中心，通过城市更新，土地增值显著。
- 小片区更新： 梳理各方关系，提升老片区的居住活力与商业活性，实现旧建筑更新、存量提升、功能改善、物业去化吸纳率提高。例如上海田子坊，改造为创意设计基地后，出租率始终为100%。
- 单体建筑改造更新： 因地制宜，焕发新的活力，包括沿街立面更新、环境净化美化、公共设施改造等，实现微更新。例如上海中港汇大厦，通过改造，租金提升显著。
项目设计： 提升项目形象和价值，通常针对物业的整体改造，包括室内公共空间、租户空间、外立面、景观和场地等。设计理念注重加强项目与周边社区乃至整个城市的联系，激发其未来潜力。历史建筑改造需在保留老旧建筑文化特质的同时，满足当代人对建筑的功能需求。
项目审批流程： 不同类型的城市更新项目涉及不同的审批流程，包括规划立项、设计方案审批、施工许可申请等。审批流程较为复杂，需注意消防、能源效率、建筑面积、历史保护要求等因素。
挑战与解决方案： 开发商/投资者、租户等在城市更新项目中可能遇到诸多挑战，例如产权问题、改造成本、审批流程、运营管理等。戴德梁行各业务线集思广益，提出了有针对性的具体解决措施，例如提供全生命周期的高质量一站式项目顾问服务、优化城市更新项目的审批流程、提供能源管理方案等。
案例研究： 伦敦国王十字街和上海上生·新所的成功案例表明，“高度混合使用”和“在历史建筑保护中探索业态创新”是促使项目成功的重要因素。
未来展望： 城市更新将体现在城市发展的方方面面，包括改造为办公和商业的需求、街区更新、工业用地用途变更等。未来将有更精细化的政策出台、更适用于老旧建筑改造和旧区改造的技术规范和管理模式被采用，为上海城市更新提供政策支持。
