房地产行业周报：住建工作会议为2025年房地产发展方向定下基调

行业研究|行业周报 看好（维持） 住建工作会议为2025年房地产发展方向定下基调 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年12月30日 核心观点 第52周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-4.9%。沪深300指数报收3981.03，周度涨幅为1.4%；创业板指数报收2204.90，周度涨幅-0.2%；房地产指数（申万）报收2225.78，周度涨幅为 -3.5%。 中央政策方面。全国住房城乡建设工作会议提出2025年要大力实施城市更新谋划实施一批城市更新改造项目。地方政策方面。桂林、淮南市、北海市等对住房公积金政策进行了优化，包括取消异地购房提取限制、提高租房提取额度、降低首付比 例等；襄阳市、成都双流区等提供了购房补贴；太原市出台措施规范房地产市场秩序；海南省支持符合条件的新就业群体纳入公租房和保障性租赁住房保障范围。 第52周新房销量较第51周增加，二手房销售量较第51周增加。第52周44大城市新房销售为3.50万套，较第51周增加16.3%；21大城市二手房销售2.42万 套，较第51周增加3.4%。库存量较第51周增加，库销比较第51周增加。截至第 52周，18大城市库存为87.6万套，较第51周增加7.67万套；库销比为16.1个 月，较第51周增加1.1个月。第52周土地市场活跃度较第51周下降。第52周 36大城市市本级合计成交土地138块。土地出让金减少。2024年第52周36大城 市市本级土地出让金为518.54亿元，较第51周减少325.8亿元。平均溢价率下 降。2024年第52周36大城市市本级土地成交平均溢价率1.7%，较第51周增加 6.1%。第52周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为34块。 投资建议与投资标的 重点公司公告。渝开发、荣盛发展、大悦城、滨江集团、合肥城建、华夏幸福、中交地产、万科A等发布了提供担保的相关公告。卧龙地产发布了对全资子公司减资的公告。ST数源等发布了关联交易的公告。 住建工作会议为2025年房地产发展方向定下基调。2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会上系统总结2024年工作，部署进一步全面深化住房城乡建设领域改革，明确2025年重点任务：持续用力推动房地产市场止 跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。持续用力推进房地产市场止跌回稳位居五大任务之首，一是着力释放需求：强调要把“四个取消、四个降低、两个增 加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位。同时在中央经济工作会议提出“加力实施城中村和危旧房改造”后，本次会议也进一步明确将在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，预计2025年城中村改造的配套政策有望继续完善，加 快城中村改造节奏。二是着力改善供给：本次会议继续强调要严控增量、优化存 量、提高质量，重点提及要增加保障房供给。本次会议明确了推动构建房地产发展新模式的五个方面，具体包括：一是加快发展保障性住房，增加改善性住房特别是好房子供给；二是建立“人房地钱”要素联动机制；三是有力有序推行现房销售， 优化预售资金监管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地产全过程监管。其中“好房子”建设也是住建工作五大重点任务之一。目前全国已有多地调整优化容积率和计容规则。我们认为2025年，调规、换地对于优化库存以及 新房销售有所效用。调规能够优化户型、提升得房率，从而助力新房去化；换地是收储存量土地的衍生模式，若大范围推广，收储存量土地速度有望加速，同时房企旧土地库存有望得到优化、盘活。供给侧质量的提升可能使得销售从二手房逐渐转移至新房市场，新房市场有望止跌回稳。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 居民购房更加关注实得面积 2024-12-23 中央经济工作会议强调稳楼市 2024-12-17 上海政策效果持续性强 2024-12-10 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第52周市场行情回顾（2024.12.21~2024.12.27）4 1.1第52周行业指数表现4 1.2第52周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.12.21~2024.12.27）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第52周44城新房成交套数5 图2：2024年第52周21城二手房成交套数6 图3：2024年第52周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第52周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第52周市场行情回顾（2024.12.21~2024.12.27） 1.1第52周行业指数表现 第52周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.9%。沪深300指数报收3981.03，周度涨幅为1.4%；创业板指数报收2204.90，周度涨幅-0.2%；房地产指数（申万）报收2225.78，周度涨幅为-3.5%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/12/27) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨 幅 沪深300 3981.03 1.4% -0.1% 2.8% 创业板指 2204.90 -0.2% -1.1% -6.0% 房地产指数（申万） 2225.78 -3.5% -4.8% -25.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第52周地产板块个股表现 第52周地产板块涨幅居前的公司分别为亚通股份、福瑞达、滨江集团、海南高速、中国国贸。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 亚通股份 9.9% 南国置业 -16.9% 福瑞达 8.8% 皇庭国际 -16.5% 滨江集团 4.6% 阳光股份 -14.0% 海南高速 3.8% 格力地产 -13.5% 中国国贸 2.5% 莱茵体育 -12.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2721），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.12.21~2024.12.27） 2.1行业一周要闻回顾 中央政策方面。全国住房城乡建设工作会议提出2025年要大力实施城市更新谋划实施一批城市更新改造项目。地方政策方面。桂林、淮南市、北海市等对住房公积金政策进行了优化，包括取 消异地购房提取限制、提高租房提取额度、降低首付比例等；襄阳市、成都双流区等提供了购房补贴；太原市出台措施规范房地产市场秩序；海南省支持符合条件的新就业群体纳入公租房和保障性租赁住房保障范围。 中央政策： 1）全国住房城乡建设工作会议：2025年要大力实施城市更新谋划实施一批城市更新改造项目 （12.25） 信息来源：观点地产网 地方政策： 1）重庆已签约收购13个存量商品房项目预计总投入35亿元（12.22）信息来源：观点地产网 2）海南：支持符合条件的新就业群体纳入公租房和保障性租赁住房保障范围（12.23）信息来源：观点地产网 3）太原市出台措施进一步规范房地产市场秩序（12.23）信息来源：观点地产网 4）襄阳市中心城区发布购房补贴细则补贴金额最高15万元（12.23）信息来源：观点地产网 5）淮南市：对住房公积金使用政策进行调整优化（12.24）信息来源：观点地产网 桂林：取消住房公积金异地购房提取限制（12.24）信息来源：观点地产网 6）镇江住房公积金政策优化支持改善型住宅贷款额度提升20%（12.24）信息来源：观点地产网 7）深圳率先推出商转公贷款零材料办理模式提升效率至3天放款（12.24）信息来源：观点地产网 8）海南省调整2025年住房公积金缴存基数（12.24）信息来源：观点地产网 新疆伊犁州放宽公积金政策提高贷款额度至80万元（12.25）信息来源：观点地产网 9）来宾市：畅通住房公积金异地提取机制降低二次贷款首付比例至20%（12.25）信息来源：观点地产网 10）秦皇岛：允许缴存职工提取公积金直付首付款（12.27）信息来源：观点地产网 11）惠州4区存量宅地可申请调高“得房率”（12.27）信息来源：观点地产网 12）上海：延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期（12.27）信息来源：观点地产网 13）成都双流区实施商业、办公类商品房购买补贴（12.27）信息来源：观点地产网 14）广西北海市调整公积金政策降低二套房首付比例至20%（12.27）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第52周新房销量较第51周增加，二手房销售量较第51周增加。第52周44大城市新房销售为 3.50万套，较第51周增加16.3%；21大城市二手房销售2.42万套，较第51周增加3.4%。一线城市新房、二手房交易较第51周分别增加17.2%、减少3.4%；二线城市新房、二手房交易较第51周分别增加27.9%、增加10.8%。 图1：2024年第52周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第1周 第15周 第29周 第43周 第6周 第20周 第34周 第48周 第11周 第25周 第52周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第52周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2022年 第1周 2022年 第14周 2022年 第27周 2022年 第40周 2023年 第1周 2023年 第15周 2023年 第28周 2023年 第41周 2024年 第2周 2024年 第16周 2024年 第29周 2024年 第52周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第52周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022年第2022年第2022年第2022年第2023年第2023年第2023年第2023年第2024年第2024年第2024年第 1周15周 29周 43周 6周20