2025年不动产展望：收储破冰，缩量提质

证券研究报告 2025年不动产展望：收储破冰，缩量提质 分析师：俞悦SAC执业证书号：S0010524050003 2024年12月5日 风险提示 地产政策变动带来的不确定性风险 数据失准或数据提取误差 楼市修复不及预期 目录 1 2 3 2024年不动产行情回顾和讨论热点 新发展模式：优化存量、严控增量、提高质量 2025年“五大预测” 人民日报12月4日发文：经济增速怎么看？ ①财政货币政策逆周期调节力度空前：化债、降准、LPR下调…. ②促进房地产市场止跌回稳持续加力：多地调整住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、降低住房贷款首付比例、降低存量房贷利率落实到位，加大住房交易环节契税优惠力度，降低二手房交易成本…. ③提振资本市场多措并举：创设证券、基金、保险公司互换便利，创设股票回购、增持专项再贷款，发布推动中长期资金入市的指导意见…. ④帮助企业渡过难关逐步显效：民营经济促进法草案向社会公开征求意见、大规模设备更新和消费品以旧换新….. 2023资产市场回顾 图：2024年全球市场主要指数表现（截至2024.12.4） 图：2024年主要商品期货涨幅（截至2024.12.4） 140% 120% 100% 80% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30.84%28.68% 9.35% 60% 40% 20% 0% 15.83% 13.58% 15.18% 8.00% 0.49% CME比特币期货 ICE可可ICE冷冻浓缩橙汁 ICE咖啡LME铝合金SGX标胶20号COMEX白银 CME瘦肉猪COMEX黄金 CME三级牛奶NYMEX天然气 LME锌 CME饲牛LME锡 CME活牛LME铝COMEX铜 LME铜ICE11号糖 LME铅 CBOT燕麦NYMEXWTI原油 ICE轻质低硫原油 LME镍 ICE布油NYMEX铂 NYMEXRBOB汽油ICENYH(RBOB)汽油 CBOT玉米ICE柴油ICE取暖油NYMEX钯 ICE2号棉花CBOT豆油NYMEX取暖油 CBOT稻谷CBOT小麦CBOT大豆CBOT豆粕 COMEX美国钢卷 比特币(美元计) 纳斯达克指数 标普500 创业板指 道琼斯工业指数 日经225 恒生指数 沪深300 上证指数 深圳成指 英国富时100 中证REITs全收益 COMEX黄金期货 资料来源：wind，人民日报，华安证券研究所 2024Q3 嘉宁国际大厦 长宁 美国地产基金 浙江民企 8.26 3.2 2.6 2024Q3 华旭国际大厦 黄浦 新疆文旅投资 新疆国资 20 3 6.7 2024Q3 大宁地标静徕坊 静安 — 信达资管 10 3.75 2.7 2024Q3 BFC外滩金融中心S2栋10楼和11楼 黄浦 复星豫园股份 5.6 0.47 11.9 上海广田房地产开发有 上海雅古（国家（据传）印尼 9.92 2024Q3 限公司（40%股权） 虹口 电网） 金光家族 17.2 （折合） 1.7 2024Q3 陆家嘴金融街区15号楼 浦东 星月集团 山西某企业 2.53 0.23 11.0 2024Q3 上海证大大拇指广场 浦东 上海证大 瑞冬集团 28.77 16 1.8 2024Q3 星光耀广场1号楼 普陀 复星 汇容东方 15.15 6 2.5 2024Q3 2024Q1 陆家嘴富汇大厦B&C栋 浦东 陆家嘴集团 财通证券 26.5 3.19 8.3 2024Q1 陆家嘴富汇大厦A栋 浦东 陆家嘴集团 个人买家 9.4 1.1 8.6 2024Q1 闵行上高地 闵行 东久 汉仪字库 0.62 0.15 4.1 2024Q1 闵行上高地 闵行 东久 某工业公司 0.57 0.13 4.4 2024Q1 盈睿虹桥商务中心 长宁 盈睿 私人买家 10 1.69 5.9 2024Q1 天泰商务中心 普陀 中信泰富 普陀某村 7.4 1.3 5.7 2024Q1 耀企大厦 普陀 中海 红旗村 12.1 4.7 2.6 2024Q2 环球金融中心67F 浦东 罗氏集团 内蒙古聚祥煤业 2.65 0.33 9.0 2024Q2 花旗银行大厦28、29、30、31、35层 浦东 花旗银行 山西万马集团 12 1.41 8.4 2024Q2 仲益大厦32层 静安 Chesfield 环保科技公司 0.68 0.18 3.8 2024Q2 洛克外滩源27号楼&219号楼 黄浦 洛克菲勒集团 众安保险 14.37 1.59 9.0 2024Q2 市北高新国际科创社区 静安 市北高新 外地政府 4.16 0.8 5.2 2024Q2 上报传媒谷 闵行 报业集团 江苏华信新材料 1.2 0.2 6.0 2024Q2 新华联国际8号楼 闵行 苏州金螳螂 江苏竞帆 0.99 0.22 4.5 2024Q2 中化国际广场(70%股权) 浦东 德寰置业 华泰证券 15.17 2.82 7.6 2024Q2 卓信商务大厦 徐汇 开发公司 私人老板 1.4 0.38 3.7 2024Q2 IBP国际商务花园5号楼(原朗诗总部) 长宁 朗诗 峰岹科技 1.3 0.57 2.3 2024Q2 三和大厦 静安 私人业主 信达 11.3 3.9 2.9 2024Q1 美呈大厦 徐汇 法拍 私人买家 1.19 0.43 2.8 2024Q2 美呈大厦 徐汇 西岸 基督教青年会 14.7 3.53 4.2 2024Q2 上海力波广场31号楼 闵行 力波中心 万事利 0.54 0.11 4.7 2024Q2 浦发江程广场(52%) 浦东 上海浦进 江苏苏美达 1.7 4 0.8 2024Q2 上报传悦坊 奉贤 报业集团 新华传媒 1 0.14 7.2 2024Q2 中骏天璟3栋楼 青浦 中骏集团 安踏 6 2.2 2.7 2024Q2 EBA光大安石小独栋B栋 杨浦 光大安石 上海利真汽车服务 2.18 0.38 5.8 2024Q2 凯旋路202号 徐汇 某建设集团 私人老板 1.2 0.44 2.7 2024Q2 浅水湾商业中心 松江 上海新世界智富 上海某科技公司 1.78 1.4 1.3 2024Q3 杨浦区定海社区G1-2地块（定海街道138街坊） 杨浦 杨浦区挂牌 上海杨浦城建 2.03 0.45 4.5 2024Q3 宝山区淞南社区N12-0401单元B1-04地块 宝山 宝山区 兴泰创展置业 4.99 2.5 2.0 2024Q3 黄浦区南京东路街道135-01地块 黄埔 挂牌 上海新世界 3.34 0.65 5.1 2024Q3 光大安石中心B栋 杨浦 光大安石 上海利真 2.17 0.38 5.7 2024Q3 虹桥BU中心7号楼 青浦 —— 人人视频 1.2 0.25 4.8 2024Q3 静安NEO 静安 —— 山西能源企业 2.5 0.67 3.7 2024Q3 会景楼 黄浦 新疆能源企业 3.8 0.98 0.4 2024Q3 舜杰大厦 静安 舜杰集团 浙江余坤集团 5 2.35 2.1 2024Q3 前滩尚 浦东 —— 瑞慈 5.52 1.2 4.6 2024Q3 张江在线新经济生态园 浦东 —— 东久 20.6 10.7 1.9 2024Q3 前滩世贸中心A栋 浦东 —— 张亮麻辣烫 2.1 0.35 6.0 2024Q3 真如中海中心D栋 普陀 中海 沙驰男装 2.95 0.77 3.8 2024Q3 三盛宏业大厦 黄浦 法拍 个人买家 8.3 2 4.2 2024Q3 上海浦发大厦（70%）（据传） 浦东 凯德 AEW 18 4.2 4.3 2024Q3 万科上海五角场写字楼（50%） 杨浦 万科 卓越 2.51 1.1 2.3 2024Q3 新天地板块096-2、097-4及吉安路部分地下地块 黄浦 —— 新加坡丰隆 90 2.8 32.1 长宁 英国施罗德基金 私人买家 1.4 0.33 4.1 浦东 渣打银行 私人买家 1.9 0.38 5.0 虹口 国有混合制企业 建设银行 3.7 1.69 2.2 中山万博国际中心26&27层 2024Q4城建国际中心22&23层 2024Q4轻工国际大厦 来自全国的实力自用企业和私人投资者将成为写字楼项目的主要买家。可能出现回报不达预期的情况。 疫后企业客户成为办公楼市场主力买家，用途以 自用为主，投资用途占比大大减少；其中外资投资者态度趋于谨慎，多数写字楼买家为内资投资者。 2024Q3徐汇区康健街道N06-36地块（原上海老字号冠生徐汇土地交易事务中心上海吉利翟然汽车 4.490.865.2 资料来源：上海楼市家，JLL，高力国际，华安证券研究所 2024年上海部分写字楼大宗交易概况 交易总交易面积交易单价（万价(亿元)（万平方米）元/平方米） 收购方 出售方 地区 标的资产 交易时间 (亿元)（万平方米）（万元/平方米） 交易单价 交易总价交易面积 收购方 出售方 地区 标的资产 交易时间 园厂房）设计有限公司 2024热点词①：止跌回稳 本轮周期市场复苏路径或表现为“新房价止跌→二手房量升→二手房价止跌→新房销售量稳”，其中二手房价格止跌、新房销售量企稳或是市场“止跌回稳”关键标志。 根据趋势动物APP统计近期二手房价格走势： ①京津冀最先止跌（北京、天津、石家庄、太原） ②深港厦超跌反弹（高净值、侨民） ③成都趋势明显，其次是重庆、贵阳（一带一路） 图：2022~至今4轮救市关键政策推出后3个月楼市价格指数表现 资料来源：趋势动物Pro，华安证券研究所 资料来源：趋势动物Pro，华安证券研究所 止跌回稳的误区：沪深新房二手房库存周期交叉现象 •深圳新房去库存周期从年初27.4个月下降至15.8个月，上海新房去库存周期对比年初水平略微增加至12.7个月。 •深圳二手房去库存周期从年初超过18个月下降至12.2个月。上海二手房去库存周期从年初超过21个月降至15.9个月。 •法拍房成交方面：10月以来深圳法拍房成交数和成交率创新高，11月深圳法拍房成交214套，成交率44.12%。11月上海法拍房成交118套，成交率51.53%。 城市 深圳 上海 类型 新房 二手房 新房 二手房 指标 成交套数 去化周期 成交套数 去化周期 成交套数 去化周期 成交套数 去化周期 2023年6月 3336 22.1 2385 18.4 9049 6.6 11499 18.2 2023年7月 3487 20.6 2265 16.8 4912 7.3 12865 17.1 2023年8月 2660 20.9 2440 16.9 5656 7.6 12602 17.5 2023年9月 2528 24.1 2763 21.3 6394 8.1 14499 20.5 2023年10月 3056 25.5 2774 24.5 5101 9.0 11763 22.9 2023年11月 3123 26.0 3187 22.4 5250 10.2 13313 22.4 2023年12月 3194 26.0 3904 20.6 6710 11.7 14521 21.2 2024年1月 2497 27.4 3950 18.7 3927 12.0 13905 21.1 2024年2月 1059 30.5 1966 17.2 1469 13.7 6476 22.6 2024年3月 2855 28.1 4229 17.8 5846 14.8 17472 21.8 2024年4月 2834 28.2 4577 17.4 4406 15.0 15299 21.5 2024年5月 2554 29.2 4405 16.6 3991 16.0 16217 20.6 2024年6月 3912 29.6 4658 16.3 6677 16.0 22658 18.5 2024年7月 3522 27.2 5142 15.2 4812