住房负担能力紧缩

F&D 住房经济学 2024年12月 住房F&D经济学 住房负担能力紧缩 DenizIgan 一个新的数据集显示，疫情过后迎来了超过十年来最严重的住房可负担性危机。 T 新冠疫情和随后的通货膨胀引发了过去十年中最严重的住房可负担性危机。这一问题蔓延至一些最大的发达经济体，并导致对经济状况普遍感到愤怒和不满。 住房负担能力在美国、英国、澳大利亚、加拿大、德国、葡萄牙和瑞士下降。根据一项新开发的数据集，在各国平均水平上，今天的住房负担能力低于2007-08年全球金融危机前的房屋价格泡沫时期。 这使得住房成为家庭当前最为关切的问题之首 ，超越了医疗和教育，根据全球公众意见调查 （Romei和Fleming2024）。鉴于住房在经济活动中的关键作用，这是许多国家政策制定者面临的中心议题。与其它资产不同，住房具有社会属性，人们通常将拥有产权视为公民的权利，尽管投机动机也可能推动住房投资并推高房价。 购房能力紧缩反映了中央银行为了对抗通胀而上调利率导致的借贷成本上升。同时，住房供应短缺和强劲的家庭形成需求推动了价格保持在高位。疫情后的复杂形势进一步加剧了这一状况。 经济使全球房地产市场长期酝酿的结构性问题成为人们关注的焦点。 衡量可负担性 住房负担能力是一个至关重要的但又微妙的概念，尤其是在比较具有非常不同房地产市场和融资结构的国家时。迄今为止，最常用的指标主要集中在住房相对成本的基本常识概念上，如房价与收入比率或用于住房支出的收入比例 。 尽管这些指标在一定程度上反映了Mortgage市场动态和典型住房及家庭单位的特点，但它们并未完全涵盖所有方面。我和研究同事NinaBiljanovska和ChenxuFu通过开发一个新的跨国数据集，利用基于Mortgage的住房可负担性指标来填补这一空白（Biljanovska,Fu,andIgan2023）。 该方法侧重于家庭支付普通家庭规模的家庭在拥有典型房产时的定期按揭贷款能力，而不牺牲其他基本需求。具体而言，我们的住房可负担性指数计算实际家庭收入与获得典型按揭贷款所需收入水平的比例。这提供了对可负担性的更细致入微的视角。 Shout的插图2024年12月21 F&D住房经济学 图表1 可口性紧缩 40个国家的房屋比2008年以来的任何时候都要少。 (房屋可治性指数) 180 160 140 25%-75%范围 120 100 80 60 40 20 0 19701975198019851990199520002005201020152020 来源：Biljanovska,Fu,andIgan2023。注：住房可负担性指数是家庭收入与购买典型房屋所需符合标准抵押贷款的收入比例之比。读数超过100表示家庭收入超过批准所需的必要水平；读数低于100则表示家庭收入不足所需的水平。 按GDP加权 中值 补充了其他指标。住房负担能力指数读数高于100表明住房更加负担得起，而较低的值则表明负担能力较差。 大流行后危机 我们在过去50年里对40个国家进行了指数计算 。值得注意的是，在过去几年里突然出现了购买力的急剧下降。在美国，世界上最大的经济体，住房购买力从2021年的约150点骤降至2024年的中80点左右。在英国，购房能力指数读数从2021年的105点下降到2024年的低70点左右 。 类似的情况也发生在奥地利、加拿大、匈牙利 、波兰、葡萄牙、土耳其以及波罗的海国家。这标志着在过去的几十年里普遍改善的可负担性出现了突然逆转。正如通货膨胀卷土重来一样，这种方向上的急剧转变对许多家庭的心理产生了巨大的影响。 你是如何实现这一增长的？在COVID-19导致的经济衰退期间，许多国家的住房价格急剧上涨 （Ahir等人，2022）。这与以往的经济衰退时期形成了对比，在那些时期，房地产市场通常会减弱（Igan,Kohlscheen,和Rung-charoenkitkul,2022）。这是由于需求和供应因素的综合作用，包括封锁导致的建筑活动受限。房价出乎意料地迅速上涨引发了对即将出现调整的担忧。 随着世界各国中央银行开始提高利率以对抗通胀，许多观察者预计调整终于到来。房屋价格确实有所降温，但降幅远不及预期，即使抵押贷款利率急剧上升。为了理解当前的情况，审视住房可负担性随时间的变化及其驱动因素是有帮助的。 随着时间的推移，负担能力 住房可负担性在过去半个世纪中时好时坏。从20世纪70年代到1990年代中期，我们计算的中位数可负担性指数一直低于100，表明可负担性较低（见图表1）。在1990年代后期，可负担性有所改善，持续高于100，但在随后的一十年中恶化。全球金融危机后，住房再次变得更为可负担，并在疫情爆发前保持稳定。 这些可负担性趋势的驱动因素是我们指数中的时间变化成分：名义抵押贷款利率、家庭收入和房价（图表2）。在20世纪70年代中期和80年代初，由于房价和借款利率上升，可负担性下降。家庭收入未能跟上。在全球金融危机期间，房价 在长期低利率环境下刺激疲软的经济体。较低的借款成本和较低的住房价格在此期间提高了可负担性。 但随后大流行扭转了这一趋势，首先是房价飙升，然后是抵押贷款利率攀升。 然而，这一广泛的分析存在一些局限性。该指数从潜在购房者打算通过抵押贷款融资购买房屋的角度关注可负担性，因此利率扮演了重要角色。该指标未能从其他维度捕捉可负担性，例如无抵押的全额所有权或租赁。将重点放在普通家庭上也忽视了收入分布和不同代际之间的重要差异。 它还掩盖了各国之间的差异。首先，在新兴市场中，负担能力通常更差且更具波动性，部分原因是这些市场的按揭市场尚不发达。其次，降低借贷成本主要惠及那些房价未被高估的国家的家庭。在一些房价强劲上涨的国家，低利率不足以抵消高房产价格对负担能力的影响。例如，在比利时，较低的利率与适度的房价上涨相平衡，从而提高了负担能力。但在加拿大 ，由于房价快速增长，负担能力却有所下降。 下跌，然后随着央行开始缓慢复苏 2024年12月22日 未来会怎样？ 住房负担能力指数未能充分应对利率和收入波动对homeownership可持续性的影响。当利率较低时，现有房主能够偿还抵押贷款，但如果利率重置为较高水平，则可能无法做到这一点 。这一点尤其关键，尤其是在当前情况下：中位数指数在疫情前的几十年里主要由于低利率而有所改善。但这一指数仅反映了当前的抵押贷款负担能力。随着利率上升，这些收益迅速逆转。 可以恢复负担能力而不依赖房价急剧下跌吗？或许可以。降低抵押贷款利率会有所帮助，尽管这似乎不太可能提供太多缓解。首先，在我们研究的半个世纪里，抵押贷款利率的变化仅占负担能力变动的约四分之一。其次，大多数预测预计长期利率将高于疫情前水平。此外，随着利率下降，更多家庭可能会进入房地产市场，从而增加需求并推高价格（Banerjee等，2024）。 住房F&D经济学 住房可负担性问题带来的挑战。消除监管障碍以提高供应弹性可能是一步重要的措施。一系列规则，如建筑规范、土地使用限制和行政要求，控制着住宅建设与翻修。在许多情况下，这些规则存在合理的理由——为了减轻负面外部性并维持一定的生活质量标准。但有时它们也可能变得过于繁重。例如，建筑规范可能仅仅使建筑材料制造商获利，超出健康和安全的实际考虑范围。 结构性问题也可能反映出在资源、建筑或销售领域缺乏竞争。政策制定者可能需要打破寡头垄断。 在某些情况下，更精准的政策干预可能有所帮助。例如，政府可以考虑为低收入家庭或居住在非正式住房中的居民提供有针对性的支持。通过提供可负担住房单位的激励措施，例如额外的开发权利，开发商也可能发挥作用。 如何应对这一情况？宏观经济政策制定者可以通过继续引导其经济实现软着陆，从而增加良性情景发生的概率。 但当局也需要解决这个问题- 房屋价格 家庭收入 抵押贷款利率HAI 图表2 抵押痛苦 近年来较高的抵押贷款利率是降低可读性的主要驱动因素。 当然，疫情期间及之后住房市场的波动和不确定性，以及脆弱的政治动态所带来的冲击，应作为政府不能忽视全球住房可负担性危机的警钟。加速的气候变化——海平面上升、广泛爆发的野火以及极端天气事件——现在正威胁着本已不足的全球住房供应。而人口迁移激增更是对住房及其可负担性施加了更大的压力。决策者需要迎接再次使住房恢复可负担性的挑战 ，这次是通过一个全面的可持续计划来实现。F&D (容纳可读性指数和组成部分，百分比变化，ve年移动平均值) 35 30 25 20 15 10 5 0 –5 –10 1975198019851990199520002005201020152020 SOURCEBiljanovska,Fu,andIgan2023. 丹尼兹伊根是国际清算银行宏观经济分析主管 。 references AhirH,HitesH,NinaBiljanovskaN,FuChenxu,IganDeniz,andLounganiPrakash.2022.“许多国家的住房价格继续飙升。”IMF博客 本周图表，10月18日。 Banerjee,Ryan,DenisGorea,DenizIgan,andGaborPinter.2024.“HousingCosts:AFinalHurdleintheLastMileofDiscompination?”BIS公告89(July15). 比利亚诺斯卡，尼娜，傅晨旭，和丁ize伊甘.2023. 《住房可负担性：一个新的数据集》.国际清算银行工作论文1149，国际清算银行，巴塞尔. 伊根、德尼兹、伊曼纽尔·科尔舍恩和普里凯·伦格·查伦基特库尔。2022年。“大流行过后的住房市场风险”。BIS公告50(3月10日)。 罗梅、瓦伦蒂娜和萨姆·弗莱明。2024年。“对 NOTEAverageyear-over-yeargrowthrates,weightbyUSdollargdp.HAI=housingaord住ab房ili成ty本ind的ex担.忧在整个富裕国家创下了新高。”金 融时报9月2日 2024年12月23