住房负担能力：一个新的数据集（英）

BIS工作文件 编号1149 住房负担能力： 一个新的数据集 作者：NinaBiljanovska,ChenxuFu,DenizIgan 货币和经济部 2023年11月 JEL分类:R3,G51,I31 关键词：住房支付能力，房地产市场 国际清算银行工作文件由国际清算银行货币和经济部门的成员撰写，并不时由其他经济学家撰写 ，并由银行出版。这些论文涉及的主题是热门主题，具有技术性。其中表达的观点是作者的观点 ，不一定是国际清算银行的观点。 该出版物可在BIS网站（www.bis.org）上获得。 ©BankforInternationalSettlements2023.Allrightsreserved.Briefexcerptsmaybereplicatedortranslatedprovidedthesourceisstated. ISSN1020-0959(打印) ISSN1682-7678(在线) 住房负担能力：一个新的数据集 NinaBiljanovska,ChenxuFu,和DenizIgan 2023年11月 摘要：过去几年房价的快速上涨，包括在新冠肺炎大流行期间，引发了人们对住房负担能力的担忧。价格收入比是一个广泛使用的衡量承受能力的指标，但没有考虑融资成本等重要因素。本文的目的是构建一种衡量住房负担能力的方法，该方法将这些因素考虑到大量国家和长期的住房负担能力。由此产生的数据集涵盖了1970Q1至2021Q4期间40个国家的不平衡面板。对于每个国家，该指数衡量中等收入家庭有资格获得抵押贷款购买平均价格住房的程度。为了衡量构建的指数的表现，我们将它们与其他现成的可负担性指标进行比较，并检查指数随时间的演变，以了解相关的驱动因素，包括在回归分析中，以评估政府住房计划可以在多大程度上有助于提高可负担性。 JEL分类号：R3，G51，I31关键词：住房可负担性，房地产市场 作者的电子邮件地址:nbiljanovska@imf.org,chenxu-fu027@g.ecc.u-tokyo.ac.jp,deniz.igan@bis.org *作者要感谢GiovanniDell'Ariccia，PrakashLoungani，SoleMartinezPeria，BenoitMojon以及AlterPropertyData网络研讨会的参与者进行了有价值的讨论和评论。本文中表达的观点并不代表IMF或BIS的观点。 Introduction 在短暂但深度的COVID-19衰退期间，与早期衰退的预期和经验相反，许多国家的房价上涨了创纪录的水平。这种上升往往反映了需求和供给因素的结合。在需求方面，政策支持措施可持续收入，并在许多家庭开始寻找更多空间的时候使融资条件保持有利。在供应方面，对新建筑和流动性的限制严格控制了市场上可用物业的数量。虽然大流行期间的许多观察家指出，由于全球金融危机(GFC)后实施的政策，金融风险仍然有限，但人们对住房负担能力提出了担忧。甚至在大流行加剧挑战之前，可负担性就已经成为世界许多国家的政策关切，因为价格在GFC.1附近回调或暂停后迅速恢复上涨。 评估住房可负担性有多大问题的挑战之一源于缺乏简单指标以外的跨国指标。价格收入比（PIR）经常被用作负担能力的指标，可从国际清算银行和经合组织等国际组织获得，作为主要将房价发展与人均收入发展进行比较的指数。它的主要缺点是它没有考虑任何抵押贷款市场或住房特征。例如，即使房价和家庭收入保持不变，抵押贷款利率的提高也会增加所需的每月还款额，从而使负担能力恶化。此外，抵押贷款利率的提高可能会降低房价，这将降低简单的价格收入比，并使住房负担能力的评估复杂化。 另一个可以考虑的住房负担能力的指标是经合组织的住房成本负担过重率，该比率反映了家庭在住房上花费超过40％的收入的百分比，包括租金，抵押贷款，公用事业和维护等成本。虽然这一衡量标准是住房成本给家庭带来的经济负担的指标，特别是对于收入较低的家庭，但它考虑了住房使用权的选择，并没有考虑一个倾向于拥有而不是租房的典型家庭是否有资格根据现行价格和利率获得抵押贷款购买典型住房。另一个可以考虑的指标是国际清算银行的偿债比率。然而，这一措施并不一定反映住房负担能力，而是反映家庭收入的债务负担（包括但不限于与住房有关的债务）。虽然少数国家，包括澳大利亚，加拿大，新西兰，英国和美国，有现成的住房负担能力指标，考虑到抵押贷款市场或住房特点，计算这些指数的方法因国家而异，这可能会带来挑战，因为在进行跨国分析时引入测量误差。 本文的目的是构建一个住房负担能力指数(HAI)，该指数涵盖了一个长期的大型国家小组，并考虑了抵押贷款和住房市场的特定方面，如 1例如，参见Ahir和Loungani（2019），Ahir等人（2021），Deb等人（2022）以及Beraldi和Zhao（2023）。 融资和一个国家内房屋的典型规模。我们为1970Q1至2021Q4期间的40个国家构建了该指数。我们将负担能力定义为中等收入家庭有资格获得抵押贷款的能力，以在一个国家内购买平均价格房屋。2在构建该指数时，我们主要遵循美国房地产经纪人协会（NAR）的方法，该方法计算美国的指数，并将其扩展到另外39个国家。在此过程中，我们收集有关（i）房价水平（以每平方米价格表示）的数据。 (ii)家庭收入中位数，（iii）抵押贷款利率，（iv）典型的贷款价值（LTV）比率，（v）抵押贷款的平均期限，（vi）平均财产规模 和（vii）平均家庭规模。 将NAR方法扩展到其他国家的主要挑战之一是缺乏以本国货币报告的房价水平，这对于计算家庭负担得起的典型房屋的成本是必要的。大多数维护跨国房价数据集的组织，包括国际清算银行和经合组织，都将房价报告为特定基准年的标准化指数。为了克服这一挑战，我们使用了Bricoge等人的数据。（2019年），他们按平方米收集有关住房成本的信息，并使用BIS提供的房价指数增长率来扩展其系列（正如我们在数据部分中更详细地解释的那样）。 计算该指数的另一个挑战是缺乏其他变量的数据，例如抵押贷款利率，典型的LTV比率以及来自集中式数据库的抵押贷款的平均期限。在我们的工作中，我们克服了这些挑战，方法是(i)从包括国家统计局在内的多个来源提取数据，(ii)使用线性插值和反向铸造扩展和补充数据系列，以及 (iii)采用缺失变量的代理。 我们进行了几个练习来衡量我们构建的跨国可负担性指数的表现。首先，对于美国，我们将NAR指数与我们使用收集的数据构建的指数进行比较 。其次，我们通过查看汇总统计数据和驱动动态的因素来分析跨国指数随时间的表现。最后，为了探索政策对可负担性的影响，我们还进行了回归分析，以检验政府在住房方面的支出与可负担性之间的联系。 本文的其余部分组织如下。我们从几个选定国家的可负担性指数开始。然后，我们概述了构建HAI的数据和方法。接下来，我们记录了HAI随时间和国家的经验特性，以及它与政府住房支出的联系。最后，我们简要总结了主要发现。 2我们承认，我们的负担能力指数来自家庭收入中位数，反映了中位数家庭的住房负担能力，而不是更广泛的家庭收入分配。 部分国家现有住房负担能力指数 住房负担能力的一种简约衡量标准是房价与家庭收入的比率，即PIR。例如，OECD发布了47个国家的这一比率，可追溯到1970Q1.3。虽然PIR提供了有关房价与家庭收入吻合程度的重要信息，但它忽略了一个国家住房和抵押贷款市场的重要特征。这些是相关的，因为大多数房地产购买涉及贷款和抵押贷款的可用性，贷款特征极大地影响了家庭的住房使用权决定。 仅在少数几个国家（例如，美国，澳大利亚，4加拿大，5新西兰，6和英国dom7）定期报告考虑抵押市场和其他住房特征的住房负担能力措施。然而，计算指数的方法因国家而异，这给进行跨国分析带来了可比性挑战。在本节中，我们将重点介绍计算这些可负担性指数的一些主要方法差异。 从概念上讲，住房负担能力是指家庭在继续能够满足其他基本需求并仍然有收入缓冲的同时，能够定期支付购买住房所需的抵押贷款。8这是家庭收入和房价的函数，而且抵押贷款利率，LTV比率以及抵押贷款的期限到到期日作为后者的因素决定了一个家庭每月需要支付多少钱。使用此信息，可以获得可负担性指数作为家庭收入与家庭需要获得的合格收入之间的比率，以获得购买典型房屋的典型抵押贷款的资格。较高的比率对应于更负担得起的住房。NAR在美国的情况下维护的指数就是这样一个例子，我们将其用作我们的基准。9。 与NAR为美国计算的指数最相似的是澳大利亚住房行业协会（HIA）计算的澳大利亚可负担性指数。这两个组织采用的方法相当相似，两者之间的主要区别在于用于计算合格收入的假设：HIA假设抵押贷款还款不应超过家庭月收入的30％，而NAR假设这个数字为25％。 3价格=房价-OECD数据 4澳大利亚HIA住房负担能力。 5房地产市场：定义、图表和数据-加拿大银行。 6新西兰-住房负担能力措施 7住房购买负担能力，英国-国家统计局。 8在这里，我们的重点是业主。家庭也可能选择租房者。然后，负担能力概念将与家庭收入与租金的关系有关。鉴于房价和租金之间的密切关系，我们的分析仍然可以为租金负担能力提供一些见解。 9与NAR方法的一个不同之处在于，考虑到各国的数据可用性，我们使用的是平均房价，而不是中位数。 加拿大银行更进一步，将住房负担能力指数计算为比率，其中分子是与住房相关的成本，不仅包括抵押贷款，还包括拥有住房的水电费，分母是平均可支配家庭收入。因此，该方法考虑了与拥有住房相关的更广泛的成本，并考虑了家庭总体平均收入(扣除税收和转移)，而不是为了获得贷款而被视为最低收入的百分比。 新西兰住房和城市发展部计算了三种可负担性指标。一个是家庭将收入的30％以上用于住房的百分比。第二个是扣除住房成本后收入低于平均水平的家庭比例。第三个是负担能力指数，与NAR的指数非常相似。该指数记录了新西兰特定地区首次购房者的比例，其抵押贷款支付后的收入高于或低于住房成本（抵押贷款，与财产维护相关的费用和保险）后的估计全国平均收入。 英国的国家统计局将负担能力衡量为中位数和较低四分位数房价与全职工人（而不是家庭收入）随时间和地理位置的年收入之间的比率 。为了完善这一措施，并考虑可能影响住房是否负担得起的不同情况，替代措施还考虑了家庭总收入和房价分配，购买房产的前期成本，抵押贷款偿还和私人租金负担能力。 为了平衡需要一组有限的变量和仍然能够为40个国家的小组构建可比的可负担性指数之间的权衡，我们遵循NAR方法。使用这种方法作为基准的好处是，NAR指数定期更新，方法解释清楚，指数占住房和抵押贷款市场的丰富信息。 在跨国设置中构建新的住房负担能力指数 Data 为了构建跨国指数，我们使用以下数据：房价水平（以每平方米价格计算），房价增长率（根据房价指数数据计算），家庭收入中位数，1970Q1-2021Q4.10期间40个国家的抵押贷款利率，平均LTV比率，平均住房面积（以平方米为单位）以及每个家庭的平均家庭成员数量在本节中，我们讨论了主要数据来源和。 10有关数据来源和国家/地区的时间范围长度的详细信息，请参见附录中的表A1、A2、A4和A5。 当数据无法从跨国数据库中获得时，我们诉诸的替代方案。我们还讨论了在缺失观察的情况下向后或向前扩展系列所使用的方法。 以当地货币计算的房价数据我们使用两个数据源来构建以当地货币衡量房价的指标（水平，而不是指数）。首先，我们从Bricoge等人那里获得数据。(2019)，他计算了1970年至2017年期间40个经合组织国家不平衡小组的每平方米平均住房成本(欧元)。由于这些数据不定期更新， 我们将覆盖范围扩展如下。我们将2015年确定为基准年，并使用2015年当地货币对欧元的汇率将每平方米房价数据转换为当地货币。通过将增长率应用于基准年，我们得出每平方米的平均名义房价。这样，对于观察次数最多的