失宠

岩石关系 MariaPetrakis 随着房地产价格飞涨成为政治因素，一些国家正在反对外国买家 B凯与伯顿公司自1938年以来一直在墨尔本销售高端住 安德鲁·梅里/盖蒂图片社 FIRSTNAMELAST 宅，国际买家一直是其主要客户。据萨瓦斯介绍，临水住宅、私人庄园、新建房产以及现房最受青睐。 建于1890年，位于9KensingtonRoad的这座四卧室维多利亚式联排 别墅，对于RossSavas先生所见的许多海外买家来说，几乎满足了所有需求。该房产坐落于墨尔本，澳大利亚最令人向往的林荫大道之一，其宏伟的外观、conservatory、庄严的花园以及靠近顶级学校的地理位置共同决定了其800万澳元（约540万美元）的价格标签 。 澳大利亚东海岸的城市特别被视为避风港，提供高标准的生活质量，拥有世界级的餐厅、购物场所、医疗设施和学校。他说道：“从很多方面来看，澳大利亚被视作这些国际买家的‘应许之地’。” 但9号肯辛顿路的销售亮点同样吸引了澳大利亚人，尽管价格对普通购房者来说遥不可及。鉴于一种观点认为资金充裕的外国买家正在挤占本地市场，澳大利亚政府今年将外国买家购买现有住宅的费用提高了三倍，并将空置房产的税率翻了一番。 澳大利亚悉尼沃克吕兹湾和屈臣氏湾的悬崖。 FIRSTNAMELAST 2024年12月41 不仅仅是澳大利亚。随着对当地买家被排除在外的担忧加剧，许多国家的态度正在发生变化 ，开始限制外国对住宅物业的所有权。新西兰在2018年通过了一项法律，禁止外国人购买某些住宅物业。加拿大也延长了为期两年的外国人所有权禁令，原定于2025年1月到期的禁令现已延长至2027年。 在全球范围内，多个国家在2024年举行选举，富裕人士寻求海外房产时面临复杂多变的环境 ，包括对外来买家和度假租赁的限制、规划法规以及房产税等，据全球房地产咨询公司KnightFrank在其2024年的报告中指出。财富报告. 外国人在当地缴纳的印花税降至60%，以缓解住房压力——其他地区仍在努力吸引商业机会 。迪拜为房地产投资者、企业家或拥有特殊技能（如医生或软件工程师）的人士提供免税的居住权。 爸爸妈妈银行 在肯辛顿路上稍向上走一点，在第10号的一栋公寓楼里，近期另一群有购房意向的购房者为了争夺人行道的使用权展开了竞争。一位拍卖师试图通过拍卖来提高一套两居室公寓的售价 ，争取再多卖几千美元。 随着发达经济体中公共债务的上升和住房可负担性下降，政策制定者准备更加严格地审查财富和房产，这为超高净值个人的战略考虑增添了另一个维度，国际和地区研究部负责人凯特·埃弗雷特-艾伦在报告中写道。 “家就在这里，”他念道，用手掌拍打着卷起的宣传册，并指着最新的竞标者，列举了南亚拉（SouthYarra）这个富饶的墨尔本市中心郊区的咖啡馆、公共交通和其他优势。当竞价结束时，现场观众礼貌地鼓掌，并且一位中年男子以855 ,000澳元的价格买下了这套公寓，比最高要价高出约70,000澳元，打算为他的女儿购买。 黄金承诺 世界各国长期利用富裕个人购买海外房产的愿望——为家人提供更好的教育和生活方式，保护财富免受高税收国内制度的侵害，有时还为了逃避当局对非法所得的追查。 住房问题当然不能全部归咎于富裕的外国人在寻找房产。自20世纪80年代以来，几代澳大利亚人通过房产升值获得了巨大的财富，从而跻身世界上最富裕人群之列，得益于他们在房产中的资产积累。 曾经仅限于圣基茨和尼维斯等小岛国家提供的所谓“黄金签证”项目——即通过投资一定水平的资金（大多数情况下为房地产投资）换取居留权或公民身份——由于国际买家带来的美元流入，这些项目逐渐成为越来越多国家的标准产品offering。 例如，希腊在2013年推出了黄金签证计划，当时它正努力摆脱一场威胁其欧元区成员国身份的债务危机。葡萄牙则对“非惯常居民”实行类似的安排，这些居民的税率较低。 但在欧盟国家如希腊和葡萄牙的项目也引起了当局的担忧，认为公民身份和居留权可能被犯罪分子获取，并且有助于洗钱。这种担忧也在其他为富裕个人提供投资房产激励的国家中得到了共鸣。 西班牙于今年四月宣布将终止其计划；欧盟委员会因认为投资换籍计划违反欧盟法律，已将马耳他诉至欧洲法院，并对其计划提出质疑。 然而，即使一些国家退出吸引外国买家的激励措施，新加坡也翻了一番 根据琼斯兰德赛2024年第二季度关于公寓市场的报告，靠近悉尼市中心的优质郊区对高端精品项目的需求非常强劲。这一需求主要由“换房者”推动，他们利用手中可观的资产，并愿意支付更高的价格。 一些家庭正在帮助他们的子女。当年轻澳大利亚人无法凑齐购房首付时，“父母银行”（BankofMumandDad）成为了他们的求助对象。他们利用父母的借贷能力购买房产——例如，位于肯辛顿路10号的房产——或者用于帮助积累首付以获得抵押贷款资格，根据澳新银行的研究，这一过程可能需要超过十年的时间。 ANZ的数据表明，在澳大利亚，首次购房者的入市难度正在加大。用于偿还新贷款25年期抵押贷款所需的比例收入达到了历史高位的50.3 %；平均需要10.6年的时间来储蓄首付款。 homeownership在澳大利亚人看来是积累财富的关键。关于退休所需资金的假设是基于拥有住房的理念。 但是公众舆论日益紧张：不断上涨的住房成本意味着年轻人群或更加脆弱的澳大利亚人不仅难以购房，甚至难以租房。 《外国所有权》一书的作者艾伦·科勒说:“外资所有权并不是这场混乱的一大部分。”巨大的鸿沟：澳大利亚的住房混乱以及如何解决“没有太多的外国人对空房子的所有权。共同点可能是[高]不折不扣的建筑。” 澳大利亚人口在2024年3月31日达到2710万人 ，根据人口中心最新数据。尽管年度人口增长率从2023年7月至9月的峰值2.6%有所放缓，截至2024年3月31日的一年内，净海外移民（通过移民和移出所导致的人口净增或减少）为51万人，而仅在2024年1月至3月期间就达到了13.4万人，这促进了住房需求的强劲增长。 超过80%的新移民抵达澳大利亚是租户，ANZ估计。政府于8月实施的国际学生人数上限政策部分被视为试图缓解租赁住房市场的压力。 国际货币基金组织在其最新的澳大利亚声明中表示，需要采取全面的方法来应对显著的住房供应短缺问题，包括增加建筑工人、放松分区和规划限制，以及重新评估财产税（包括对投资者的税收优惠）。 隐藏的财富 脏钱如何扭曲房地产市场 ChadyElKhoury 为什么房价飙升至普通人难以承受的地步？这不仅仅是因为通货膨胀、供应不足或zoning法规——洗钱也是问题的一部分。犯罪网络、腐败官员和逃税者利用全球房地产作为存放非法财富的安全场所，推高了纽约、迈阿密、伦敦和迪拜等城市的房产价格。通过将数十亿美元的资金注入豪华物业，这些秘密买家助长了住房泡沫，将当地购房者挤出市场。 执行的策略很简单：而不是直接购买价值1000万美元的顶层公寓，他们利用专业的协助者设立的空壳公司、信托和离岸账户来隐藏所有权。开发商们通常不会质疑资金的来源。因此，在整个Neighborhood——尤其是在全球主要城市中——出现了大量由匿名实体拥有的高端空置房产。根据经济学家JeanneBomare和SégalLeGuernHerry的一篇论文，在伦敦，仅在2018年 ，外国公司持有的房产价值达到730亿英镑，其中大约90%的购买行为是由注册在避税天堂的实体完成的。 但这个问题不仅限于富裕的西方城市。在非洲的城市中，包括拉各斯、内罗毕和约翰内斯堡，投机性投资也在创造类似的房地产泡沫。薄弱的监管和非正式住房市场使得这些地区成为可疑资金的温床，推动房价上涨并挤出了当地买家。 与此同时，凯和伯顿国际销售负责人杰米·米预计，货币影响以及澳大利亚房地产的长期价值将保持对奢侈品市场的强劲需求，尽管消费者态度发生了变化。 她表示：“我没有看到外国买家的信心出现显著下滑。”“高端买家对额外费用或税费的关注较少 ，仍然专注于获取高价值资产。” 二十年前，国际社会要求房地产代理机构像银行一样进行尽职调查并报告可疑交易。然而，与银行不同的是，房地产行业的从业者并未受到严格的反洗钱标准的一贯约束。全球范围内，检测和执法仍然薄弱。正在努力关闭这些漏洞。例如，加拿大和美国等国家正在探索要求购房者披露其真实身份——即“受益所有人”的规定。公共机构应验证这些所有权信息，并在出现可疑交易红旗时将其提供给调查人员。如果隐私法允许，将此信息公之于众也将提高透明度。 根据KnightFrank的说法，澳大利亚仍然是寻求海外房产的富裕中国买家的首选。 最终，澳大利亚的住房问题并非独属于澳大利亚。“这是一个全球性的住房可负担性危机，”科勒说道。“但每个国家的情况各不相同——每种情况都有其自身的原因和理由，正如托尔斯泰 所说，不幸的家庭各有各的不幸。”F&D 缺乏更多的透明度和执行力度，房地产将继续成为隐瞒非法财产的安全haven，进一步扭曲住房市场，使普通人的homeownership成为更加遥不可及的梦想。F&D mariapetrakis是墨尔本的一名自由记者 。 Chadyelkhoury是国际货币基金组织法律部的副主任。 43